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房 价 国际房价形势 国内房价变动 仅一个季度就恍若隔世 房价动力系统 系统科学将社会大系统分为三个子系统，即政治子系统、经济子系统、文化子系统。 房价只是经济大系统中的一个子系统。并且房屋有时是生活资料，有时又是生产资源，既具有消费的功能，又有投资的功能，这就更增加了房价问题的复杂性。因此房价的稳定直接影响经济系统的和谐和稳定，也会波及到社会大系统的稳定。 房价动力系统（续1） 房价动力系统又可以分为需求力子系统，供给力子系统，宏观力子系统，房价动力系统的稳定性是由于这三个子系统相互作用的共同合力决定。 需求力子系统 供给力子系统 宏观力子系统 房价构成分析 中国目前房价的“四大现象” （一）“房价鸡蛋怪圈”———地价高、房价高，谁为鸡谁为蛋? （二）房价二八悖论——20%人无房，却有80%人抱怨 这20%无房者大多是年轻人。———2006年5月出现了“邹涛不购房运动” 年轻的换房者不满。 年老的换房者也不满。 大部分人心理不平衡。 （三）房价飞涨的原动力——“四海有闲钱，房奴犹急死” ☆民间资金进入房市 ☆一次付款者(不按揭者)启动并拉动需求链 ☆满足自己消费需求的购房者开始跟进 ☆由于开发期较长，供小于求，房价开始上涨，形成“购房赚钱案例---榜样” ☆“榜样之力”推动民间资金、海外资金大量进入房市 ☆投资需求进一步加大，供进一步小于求，房价快速上涨 ☆担心房价一直上涨，出现住房“提前购房”现象，被迫跟进 ☆房价调而失控，一路上扬，出现“房奴现象”，强迫跟进---超出个人支付能力购房。 （四）“房价马太效应”——房价高者更高 马太效应（Matthew Effect），是指好的愈好，坏的愈坏，多的愈多，少的愈少的一种现象。名字来自于圣经马太福音中的一则寓言。 1973年，美国科学史研究者莫顿用这句话概括了一种社会心理现象 ! 讨论 1.说说你对2010年房价的看法？ 2.针对2010年的房地产市场： 如果你是开发商你会怎么做？ 如果你是等着买房结婚的人你会怎么做？ 如果你是精明的投资者你会怎么做？ 如果你是地方政府你会怎么做？ 如果你是中央政府你会怎么做？ * * 房地产管理 主讲：张昱 Real Estate Management 参考书目 《房地产经营与管理》 机械工业出版社 《房地产经济》 中国物价出版社 《房地产销售》 机械工业出版社 《房地产管理学》 复旦大学出版社 《房地产开发与经营》 复旦大学出版社 《房地产金融与投资》 东北大学出版社 《房价》 湖北科学技术出版社 中国知名房地产企业 2009中国房地产行业领导品牌： 中海地产 万科集团 2009十大最具价值房地产公司品牌： 保利地产 招商地产 绿地 远洋地产 华润置地 上实地产 首开 北京城建 金融街 首创置业 合生创展 绿城地产 恒大地产 阳光100 富力地产 金地 龙湖地产 沿海绿色家园 星河湾 金科地产 中国知名房地产企业家 王 石 冯 仑 任志强 宋卫平 潘石屹 吴亚军 课程主要内容 绪论 房地产管理 房地产开发全过程介绍（以销售为主） 房地产金融