我国房地产泡沫的成因后果及对策.doc

我国房地产泡沫的成因后果及对策 泡沫是指系列资产的市场价格在一定时期内偏离其真实价值的现象。著名经济学家金德尔伯格(Charles P.Kindleberg)对泡沫经济所做的定义：“泡沫状态这个名词，可以不严格地定义为一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主——这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着涨价常常是预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。”从这个定义可以看出，经济领域中的泡沫经济是一种价格现象，是指某种或者一系列资产的市场价格在短期内脱离其实际价值迅速上涨的经济现象，是一种虚假繁荣，一旦泡沫破灭，就会导致金融危机和社会震荡。一、泡沫经济的生成机理 　　(一)虚拟资本和虚拟经济的产生 　　虚拟资本是泡沫经济的主要载体，是指以有价证券形式表现的、能给持有者带来一定收入的资本。如银行券、债券、股票、期货、期权等。虚拟资本是信用制度逐步完善和资本证券化的产物，虽然它的存在是以它所表现的实体资本为基础的，但其价格的变动却不是由实体资本的价值决定，而是由预期收入和平均利息率决定，所以其价格往往会与实体资本价值变动相背离。而虚拟经济是伴随着虚拟资本的出现而出现的，在实体资本被虚拟化为虚拟资本的同时，与实际经济相对应的虚拟经济就产生了。虚拟经济是关于虚拟资本运行的经济，其源于实体经济又相对独立于实体经济。一方面，虚拟经济的发展可以为实体经济的发展提供有效的融资工具，有利于实体经济存量的结构调整和重组，从而可以促进实体经济的发展;另一方面，虚拟经济对经济发展又有负效应，当虚拟经济的发展脱离了实体经济发展的需要盲目发展、过度膨胀，就会引发泡沫经济。 　　值得一提的是，虽然诸如股票这类的虚拟资本往往会成为泡沫经济的载体，历史上很多泡沫事件的载体也主要是股票，但并不是说泡沫经济的所有载体都是股票。历史上，房地产、古董、甚至鲜花等等具有稀缺性的物品都成为过载体，这可以用以下将要提到的投机需求来解释。 　　(二)羊群效应 　　社会需求基本上可以分为真实需求和投机需求两类。真实需求的目的是为了满足消费或再生产，而投机需求的目的则是为了获得买与卖之间的差价，从而牟取利润。与真实需求相比，投机需求具有交易成本低、资金占用时间短、可导致巨大的财富转移效应等特点。这些特点决定了投机需求与泡沫经济有着必然的联系。在巨大的财富效应的示范作用和人们的非理性预期下，产生了“羊群效应”，其含义是：当行为决策人或者因为信息不对称，或者因为缺乏信息识别的专门知识而产生对行为后果不确定性的认识时，往往需要对周围人的行为进行判断以提取信息，并采取类似的行为。如当人们不看实际的经济情况，只看到周围的朋友、亲戚今年都买股票赚了大钱，他往往就会预期明年的股票价格也像今年一样会大幅度上升，也去购买一批股票，期望自己能从中赚取差价。所以股民们一拥而上，由非理性预期驱使的资金流入到股市里把股价推高，越来越偏离其真实价值。类似的，当人们预期房地产、古董等物品的价值将要上涨，希望从中赚取差价，也会争相去购买，从而也会使其价格偏离真实价值越来越远，这就是房地产、古董这些非虚拟资本也能成为泡沫经济载体的原因。 　　(三)“高杠杆化”与信贷过快增长 　　如果说人们的投机行为是泡沫产生的前提条件，则金融自由化就是加快泡沫生成的催化剂，使泡沫越吹越大。如果仅靠投机者自有资金投入市场而没有金融机构支持(如信贷支持)，泡沫经济的形成过程会相对缓慢。20世纪80年代以来，全球范围内的金融自由化使得资本的交易成本降低，流动性增加。一方面，金融丁具、金融衍生工具的发展为人们的投机行为推波助澜。目前世界性的投机资本运作的主要手段就是衍生工具，而衍生工具的交易实施保证金制度，通常只要求相当于交易额的不足10%的比例，因而投机资本往往可以支配10倍于自身的资本进行投机操作，这样的过程被称之为“高杠杆化”，极大地推动了投机热潮。另一方面，在政府宽松的货币政策下，以银行为主的金融机构为投机者提供了大量的信贷资金。由于泡沫的膨胀，房地产及股票的价格上升，抵押资产的价值会越来越高，信贷和资产价格上涨相互推动，形成虚假繁荣。巨额的投机利润也会吸引国外的资金流入，进一步加速泡沫的膨胀。一旦泡沫破裂，抵押物价值迅速下跌，金融机构就会出现巨额坏账，从而加剧整个金融系统的风险，引发金融危机。 　　综上所述，泡沫经济是在虚拟经济的形成、羊群效应的产生及资金的“高杠杆化”和信贷过快增长这三者的相互作用下产生的。需要注意的是，经济泡沫与泡沫经济是两个不同的概念，经济泡沫是指资本的价格偏离其真实价值的程度较轻的一种现象。事实上，在资本市场中，资本的市场价格经常与其真实价值偏离，但这种偏离是在合理的范围之内，也称“常