仲量联行-重庆重宾保利广场商业物业可行性研究报告-164PPT-2008年.ppt

若以长期经营考虑，本项目需要具有两至三家品牌性较强并且自身具有强大的吸引客流能力的餐饮娱乐购物作为本商业项目的主力店。在此，立业建议引入NOVO、Sega（电玩）、马克西姆 三大主力客户。其原因在于为了配合本商业的定位，引进上述主力承租户有利于给项目定下“Life Style”基调 建议业态业种配置原则 面对如此大的市场供应，仅仅依靠业种业态的划分将难以保障商场的吸引力，独有或新形态的经营者才能够保障商业的特色和主题。商场如果能够引进部分在重庆市尚未有或独家仅有，并且具有吸引力的品牌或零售厂商，这样的市场定位无疑将消费目标市场扩大至全市范围内的特定消费族群。 建议增加首层商铺，在地面层营造恰当的商业氛围将是至关重要的。因此立业设定多一点虚幻和想象色彩理念的经营者，使其更具独特性和个性化。 * 建议租户楼层分布 楼层 楼层配置 营业面积 单位数 承租户建议名单 60F 高级餐厅 500-1000平米 1 马克西姆、代官山 5F 健身会所 3000平米 1 伟德\青鸟\中体倍力\威尔士 主题餐饮 1500平米 1 Dave Buster、Hooters、Fridays SPA 500平米 1-2 玛花纤体\美丽田园 4F 美食广场 1500平米 1-2 大食代\拉丁\TODI 娱乐 3000平米 1-2 NOS\JJ迪斯科\钱柜\温莎 3F 主力店 2000平米 1 NOVO 娱乐 1500平米 1 SEGA\蓝马克 休闲运动店 1000平米 1-2 宝盛国际\运动100 2F 主力店 2000平米 1 NOVO 旗舰店 1300平米 1 ONLY\ZARA 咖啡\简餐 1200平米 2-3 COSTA\乡村基\一茶一座 1F 主力店 300平米 1 NOVO 咖啡 100平米 1 COSTA 旗舰店 200平米 1 IT、MNG、ONLY、ZARA 下列承租户名单仅为建议方案，实际承租户当视实际状况和市场变化而调整 * 建议规划中未提出设立国际一线品牌主要考虑因素有以下几点： 其一，国际一线品牌之需求主要以“商务/赠品”为主要需求市场（国营公司、公司送礼），以“金字塔”顶端之消费客户群为辅。而目前，“金字塔”顶端之消费群体在本市仍属于少数。因此，未来消费市场之主要群体为目前之“中产阶级”——即白领阶层，立业建议业种业态配置应主要针对这一阶层之消费群体之消费需求； 其二，国际一线品牌往往在市中心仅选择一个点作为其拓点主要考量，面对未来市场之大量供给，零售商将有更多选择。开发商如若定位高档次，欲引进国际一线品牌，必定面临更激烈的竞争。而如果未能够引进足够数量之国际一线品牌，很难成“行”成“市”，产生聚集效应； 其三，目前美美百货已经聚集了大量一线品牌，已经产生了品牌聚集效应，且在消费者心目中已经稳固了其市场地位。立业相信随着美美百货经营业绩的增长，会有更多的一线品牌争取进驻美美。而大都会、鼎固也有相当的优势。因此，立业认为选择国际二线品牌，以时尚、流行度高、摩登为诉求，更能够使得本项目与其他竞争项目区隔出来。 租户规划建议原则 * 建议一楼增加商业面积 建议增加一层增加商业面积800-1000平米 建议增加的商业面积招商对象为顶级咖啡、商务快餐或药妆店、主力店。 1 2 3 * 原楼层分区 建议楼层分区 48-59 办公高区 30-47 办公低区 27-29 酒店行政楼层 7-16 酒店套房 6 酒店会议 5 健身+餐饮+SPA 2-4 购物+餐饮+娱乐 1 大堂+品牌店+专卖店 60F 旋转观景厅 * 区位： 东长安街，CBD 东侧， 西距国贸桥900米，东临东四环，南望长安街， 交通便捷 至首都国际机场，20分钟。 立体交通系统：周边有轻轨、地铁和多条公交干线 地处东三环国贸桥的西南角。 周边设施 成熟商业物业：国贸中心，嘉里中心为代表的。 标志性建筑：中央电视台、北京电视台。 服务网点：各大商业银行、邮局、餐饮等。 北京华贸中心 * 三栋高达百余米的超5A智能写字楼 2座超豪华酒店——丽思卡尔顿酒店与JW万豪酒店； 约16万平米国际商城 20万平方米国际公寓 华贸商城 写字楼 酒店式公寓 万豪酒店 公寓 商务公寓 住宅依托于整体项目品质与档次！ 北京华贸中心 * 写字楼自西向东依次走高，28层、32层、36层；地下一层与地铁及水世界商城连通 酒吧文化广场，既作为商业与酒店办公区的过渡空间，也是共享空间，紧邻四季水景而建，半开放式建筑小品 在公寓区域和商业区域之间，有一条东西走向的4车道的酒店北路相隔 形成丰富的内部与外部建筑空间！ 各物业类型与功能之间形成有机的联系！ 北京华贸中心 * 国际商业区包括：水世界商城、金融商务中心、名品旗舰店、酒吧文化