珠海莲花万景城项目市场调研及发展定位报告（上）.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 经营商访谈 米兰百货招商经理黄小姐、化妆品经营商黄小姐 珠海商业市场发展现状 吉大商业市场： 九洲城免税商场：国内一二线品牌为主的百货，较传统、老式的服装为主 吉之岛：超市、百货结合的中高端精品商场 香洲商业市场： 茂业百货：国内品牌为主的中档百货，以较时尚的品牌为主 新一佳：中档超市卖场 家乐福：中档外资超市大卖场 香洲百货：中档偏低的国内百货品牌 前山商业市场： 翠微市场：中低档小商品 经营商访谈 米兰百货招商经理、化妆品经营商黄小姐 项目定位方向建议 项目区位条件较好，有良好的市场基础，人流量相对来说较多，商业可为（并且港珠澳大桥的开通，对本项目有较大利好） 莲花市场一带形象不太好，也是传统的红灯区，商业定位有一定局限性 商业不建议以百货形式经营，现有百货经营情况不理想，可参照迎宾广场以品牌专卖店独立门面租赁比较好 定位可往时尚休闲方面考虑，凸显休闲且有品位的商业形态 不建议本项目引进大卖场形式的超市，主要因为大部分消费者对日用品的消费已形成较稳定的消费习惯，拱北的华润万家超市竞争力较强。并且还有失败先例为据 经营商访谈 莲花路口岸市场床品林老板 现在拱北的生意不好做，口岸广场很多商家都是靠港币兑换赚钱，商品销售不理想，很多商家亏本经营 A货仿冒品市场经常遭工商部门扫荡，生存困难，已没什么人愿意从事该行业 澳门人的消费力很低，到珠海也是挑最便宜、低档的东西买。台湾人已很少过来珠海消费 莲花万景城不临大马路，经营有一定的局限性，不太看好本项目。且轻轨很快就会开通至拱北，口岸广场又有几千平方米的后续商铺供应，除口岸广场外，其他地方的生意就更难做 经营商访谈 奥斯町脆皮炸鸡老板李小姐 认为现在珠海缺乏高档商业场所，珠海消费力强，存在大量有消费力的高端消费群体，高档商业有巨大市场潜力（现有商业完全不能满足其购物需求） 拱北口岸广场以吸引澳门消费能力有限年轻一族为主（20岁以下，零花钱就可以购买几件衣服），且拱北与莲花路租金水平较高，能生存主要是因为商品入货价格低，毛利率高，且商铺没有形象要求，装修成本低，导致商家更换频率也高 澳门区域范围小，来珠海休闲娱乐已成为澳门人的一种休闲方式，也带动了购物消费 认为莲花万景城重建后不应该再重复中低档商业经营模式，应考虑打造中高档商业市场，区别于现有的商业。策划方案应考虑经营方及业主方两方面的想法，经营方更多会考虑营运的可行性，业主方则希望项目能打造得上档次高价值。年青时尚潮流主题可作为市场的其中一个部份，包括开设游艺中心和网吧等 拱北的华润万家会在南坪华发新城华润欢乐颂项目落成后再考虑重建 拱北餐饮类型丰富，莲花万景城原入驻五月花海鲜酒楼，但很难经营，最后撤场 经营商访谈 经营参茸海味生意的李先生 拱北有较多澳门人在那儿消费，如果本项目能有多一些香港品牌或者是国际性的品牌，能够吸引更多的澳门人 停车位必须妥善考虑，要有足够的停车位才能方便更多驾车人士过去消费。项目周边的道路等级低，不临大马路，道路通畅性不太好，要考虑项目的可进入性 拱北华润万家的国际广场若拆掉重建，对于本项目来说是一个机会，可以在其重建期间尽快巩固自身客群 经营商访谈 新麒麟面包连锁刘老板 项目地块地理位置条件优越，难以替代。定位应适应拱北现有的档次，可以参考口岸广场的模式，做年轻人市场，间小铺出租。认为做品牌难度较大，因为到拱北消费的珠海居民，本地有一定经济实力的人不会到拱北购物，而到拱北消费的澳门人一般也不会太有钱，消费水平不高。不建议做超市，因为家庭型消费不是拱北区域的主力消费模式。 口岸广场商铺的实用面积较少，建议商铺的实用率要提高，可吸引更多商家入场经营，降低经营者的成本 供应商访谈 均豪贸易公司孙小姐 认为现在珠海的品牌丰富度不够，局限于广东的一些主流品牌，且各品牌的货款不齐全。珠海是典型的移民城市，外省人较多，引进外省的品牌能吸引更广泛的客群，包括服装、化妆品、精品等 老香洲凤凰路集中有大量高消费人群（包括公务员等） 项目形象不太好，周边整个经营环境给人感觉较低档，且假货多。重建后可考虑打造中高档的商业综合体，引进更多的外地品牌，可引进一个约5000平方米的超市卖场，开辟儿童专区，吸引家庭型消费。以年轻人为对象的时尚潮流主题商业是可行的方向 时代