郑州市齐河房地产市场商业市场调研分析暨商业街项目定位推广方案（下）.ppt

根据齐河目前在售住宅楼盘及市场情况，采用可比楼盘加权定价法对项目住宅进行定价 可比楼盘加权定价法的定价原理： 采用条件相似的楼盘市场均价作为基数，对影响因素以权重系数的形式进行调整，建立线性回归方程，求出该行业线性回归系数，验证其线性相关性，最后针对于本项目进行各项因素的分值判定，将所得本项目的最终分值代入齐河住宅项目价格分布的线性回归方程中，求出本项目在齐河整体住宅市场上的客观合理价格。 楼盘影响因素、指标及权重确定： 依据本项目周边市场的发展现状，结合项目产品特征，我们共列出11个主要的影响因素。分别为：位置、配套、规划、建筑立面、物业类别、楼盘规模、车位配比、户型设计、工程形象、营销推广、开发商品牌等。这11个因素，共分5个等级，每一个等级均制定出相应的指标，最高分10分，最低分0分，分值越大，表示品质越高。 销售策略 销售价格 * 竞品楼盘分值的判定与计算 竞品楼盘分值判断与计算 因素 项目 权重 德百玫瑰园 御景城 鲍禧现代城 本案 分值 得分 分值 得分 分值 得分 分值 得分 项目 地段 区域环境 10.00 10 10 8 8 6 6 9 9 升值潜力 10.00 10 10 8 8 8 8 7 7 区域配套 20.00 6 12 7 14 7 14 11 22 项目 品质 景观规划 10.00 10 10 7 7 7 7 10 10 户型设计 10.00 9 9 8 8 8 8 10 10 内部配套 10.00 10 10 7 7 7 7 10 10 建筑质量 5.00 10 5 8 4 8 4 10 5 车位配比 5.00 8 4 8 4 8 4 7 3.5 工程形象 5.00 9 4.5 10 5 9 4.5 0 0 附加 因素 宣传包装 10.00 10 10 7 7 8 8 4 4 开发商品牌 5.00 15 7.5 7 3.5 7 3.5 10 10 合 计 100 92 75.5 74 90.5 楼盘均价（元/㎡） —— 4500 4300 4150 ？ * 因素 项目 德百玫瑰园 御景城 鲍禧现代城 合计 备注 楼盘得分（X） 9.2 7.55 7.4 24.15 原始数据 销售价格（Y） 4500 4300 4150 12950 XX 84.64 57.0025 54.76 196.4025 计算值 XY 41400 32465 30710 104575 YY1849000055962500 本案得分 9.05 竞品楼盘楼价与相关分值分析 注：表中的楼价为均价（元/㎡），均为剔除优惠后的实际销售价格 * 将表中给出的原始数据代入事先建立的线性回归方程，求得线性回归系数R，若值接近于1，方可找出齐河住 宅项目与市场合理价格之间的线性函数关系，进而结合本项目的实际情况，将本项目的分值代入到所求得的线性回归方程 Y=a+bx 中，求出本项目在平齐河地产市场中的定价时点上的客观合理价格。 =0.9337 解得：R=0.9337，说明所选的住宅项目的价格与对应楼盘所得的分值线性相关。 计算方法和计算过程 * =2995.179 解得：y=4480.827 即，现有情况下本项目合理的价格为4480元/㎡，随着工程进度和营销策划介入，本项销售均价为：4500－4600元/㎡ 计算结果 =164.160 * 即，现有情况下本项目合理的价格为4480元/㎡，随着工程进度和营销策划介入，本项住宅销售均价为：4500－4600元/㎡ 住宅均价 * THANKS * 潮流 领先 高效 时尚 * 营销推广策略 价值提炼营销计划推广策略 销售策略 * 【总体营销计划】 10月 12月 5月 11月 商业推广及销售 9月 11月 14年3月 8月 15年1月 3月 13年5月 8月 项目整体形象推广 住宅推广及销售 蓄水造势，建立价值平台 快速销售，实现现金回收目标 提升价值，实现后期高额利润 第二阶段:各个产品逐个击破 …… 第一阶段:建立综合体项目整体价值平台 * 高端形象主轴，贯穿全程 价值逐步提升，实现目标 一期 二期 收尾 立价值，树形象 提升产品所属区域价值，树立项目形象，以开山之作的状态引爆齐河房地产市场 价值实现，回收赢利 店面及尾盘去化，进一步提升利润和资产提升，实现开发目标和利润预期 提升利润，目标实现 实现高价高量去化，实现资金回收，进入赢利阶段 【推广思路】 * 营销推广策略 价值提炼 营销计划 推广策略 销售策略 * 依托城市开发之热潮，纳入发展大气候中，共享项目片区飞速发展带来的城区改造提升的良好机遇，改善项目区域印象 融入大发展 借势大景观 中期在借势政务资源，