万邦时代广场商业业态布局规划方案建议（可编辑）.doc

万邦时代广场商业业态布局规划方案建议 按照居家生活广场为蓝本进行招商统一运营,同各次主力店的谈判依然继续,最终根据实际情况进行权衡取舍。 首选运营居家生活广场、次选专业店租赁、最后选择公司自营家具城等商铺销售完毕后看情况处理。 定位原因: 楼层较高展示效果也不太好,随机消费的客户较难到达,必须是目的消费; 单体体量较大,分割内街容易形成死角,不利销售; 电器卖场、通讯城、书城等谈判困难,租金很低; 汉中家具城郊多,分散较广,本项目地处中心,具有地位优势; 很多家具城仅仅为家具用品,产品集成化程度较低,不符合行业发展规律; 居家生活用品可以吸引家庭消费,对项目人气有一定帮助; 自己运营居家生活广场,可以得到较高的租金回报。 类比商家:红苹果、香港皇朝、富安娜、方太、欧芮橱柜、水星家访、兰花草…… 3、2号楼区域 主要业态:咖啡西餐、美容婚庆 细分业态:咖啡、西餐、甜点屋、啤酒馆、医学美容、生活美容、婚纱摄影、婚庆用品 备选业态:特指四楼,如果招商进展不顺利,可以考虑茶楼、棋牌等、餐饮等同3号楼雷同商家 商家要求:具有一定的品牌,经营面积单店300平米以上,店面形象良好,经营者有素养 定位原因: 临天汉大道方向的商家必须展现出良好的品质形象,表现出项目整体的定位; 必须有较长的营业时间,尤其晚上的灯光效果对项目形象有极大提升; 消费群体最好是中高端人群,以便同一楼的品牌服装相呼应; 麦当劳占据一楼入口,楼上须有相应的西化产品相配合,强化时尚的消费潮流; 二楼经营餐饮,可以同3号楼的中式餐饮相衔接; 同百货主力店的天桥有利于分享主力店的人流,保证经营所需的客源。 类比商家:上岛咖啡、良木缘、豪客来、德克士、金夫人、新新娘、古摄影、诗丽堂、自然美、佐登尼斯…… 4、3号楼区域 主要业态:餐饮 细分业态:当地小吃、中式快餐、中餐、川菜、火锅、特色餐饮 商家要求:具有一定的品牌,经营面积单店300平米以上,店面形象良好,经营者有素养 定位原因: 餐饮商家能够为商场创造较多的人气,是众多大型商业项目必选的业态之一; 可以为来商场购物的消费者提供饮食服务,同时通过目的性消费可群带动商场经营; 临太白路不是快车道,有足够的场地停车; 餐饮集中在一起,便于工程设计和改造; 餐饮可以带动茶楼保健和健身等的消费; 类比商家:羊肉泡馍、岐山绍子面、永和豆浆、刘一手、老房子、味道江湖、巴西烤肉…… 5、4号楼区域 主要业态:健身、行政 辅助业态:其他特色店面 细分业态:台球、乒乓球、机械健身等室内运动,瑜伽、跆拳道、球操、舞蹈等技巧性减肥束身运动。 备选业态:特指4楼,保险公司、职业学校、人才市场 定位原因: 本楼栋同5号楼类似,但是地理位置要优于5号楼,因此在业态选择上首先满足5号楼; 健身同美容婚庆有一定的关联性,同茶楼按摩等也有一定的客源互享; 通过杨董的关系,沟通江项目租赁给政府相关部门的服务中心,强制某类高消费人群必须定时到达项目; 政府部门的服务中心同一楼的花鸟鱼虫相当于办脱离项目的一个单独商业体; 健身商家根据实际面积紧凑安排,剩余三四楼面积为其他板块富裕或者未考虑到的业态作调整空间。 类比商家:区政府行政服务大厅、市工商办证中心、浩沙、冠军之夜、英派斯、美格菲…… 6、5号楼区域 主要业态:网吧、茶楼 辅助业态:电玩、游戏、培训;保健、浴足、按摩、棋牌 备选业态:健身活动,当某些业态招商不成功的时候,就将4号楼的健身安排到本区域,4号楼另作计划 定位原因: 5号楼最偏僻,适合目的性较强的私密型消费业态经营; 楼上为住家户,不能够有噪音和油烟等污染因素; 茶楼休闲等为3号楼的餐饮客户提供了后续消费场所,可以承接客源; 网吧同一楼的运动和休闲服装客户关联,也是餐饮后的休闲场所之一,可以相互映衬。 类比商家:星美、北大青鸟、富桥、良子…… 业态控制和调整 根据招商进展的情况,具体商家的区位选择肯定不会完全按照业态绘画进行配比,就需要对业主、商家和业态进行一定的控制,并进行适度的调整。 业态调整 各个业态区域可以有不超过20%的非规划业态入住,但是这些业态需要符合或接近相邻区域的液态规划,或者符合本区域业态选择的考虑要素。 本区域业态招商商家不足以填充该项目,则入住相邻区域(上下或左右)的业态商家。 本区域业态招商商家超过规划业态,则将排名靠后的该业态商家安排在相邻区域的商铺。 如本区域招商商家不足,附近业态也不足以补充的时候,考虑其它区域的备选业态或者重新定位。 业态控制 品牌越强大的商家越优先选择商铺。 关键节点和所有的转角处不能安排非规划业态商家经营。 不利于项目人气、品质、租金和配套的商家不许入场经营。 对于形象面位置,同购买商铺的业主和商家签订《商铺形象和装修规定》等文件,