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AN C第一章 物业管理基本知识 一、物业管理的基本知识 物业管理是指物业管理经营人受物业所有人或使用人的委托，运用现代管理与服务技术，按照委托管理合同，对已投入使用的各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理，为物业的产权人和使用人提供综合性的有偿服务，创造安全方便的居住和工作环境，提高物业的使用价值和经济价值。 物业管理的管理对象是物业，这个物业指在建设或已投入使用的物业，即楼宇。物业管理则对房屋设备、设施等实行多功能、全方位、综合性经营管理与服务。 物业管理的服务对象是人，即物业所有人（业主）和使用人。既管物又服务于人，以对物业有形的“物质”管理为基础，以该物业的业主和使用人为核心展开与此相关联的各项服务与管理工作，以人为核心提供精神和物质两方面的服务。建立起“顾客至上”的管理观念。人处于中心地位，住宅区管理的重点对象是人，也只有靠人才能创造出安全、文明、繁荣、高尚的住宅区。物业管理被视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是有偿的无形的商品------劳务与服务。物业管理公司与产权人、使用人的关系是受委托与委托，服务与被服务的关系。 物业管理属第三产业，服务性行业，其性质决定了它的宗旨必须是“业主至上，服务第一”。 根据物业的类型和功能，物业管理对象可大体分为住宅管理、写字楼管理、商场管理、旅游宾馆管理、工业厂房管理、停车场与车站码头管理、文化站与影剧院和体育场管理等几大类。 从实际操作来看，物业管理大体上有两种基本类型：委托服务型和租赁经营型。 二、物业管理的范围： 物业管理的基本业务，就是对物业进行日常维修养护和计划修理工作。 物业管理的专项业务，治安保卫、环境卫生、消防安全、园林绿化、交通停 车、日常修理。 物业管理的特色业务，包括特约服务和便民服务两个方面，特约服务是为满 足业主特别需要而提供的个别服务，车辆保管、房屋代管、预约上门清洁、 代聘保姆、家电维修、代付各种公用事业费、代订报刊及日常收发等。特约 服务的收费标准以成本加劳务结算，是微利甚至免费服务项目。便民服务是 物业管理企业和社会联合举办的社区服务项目，包括银行、邮电、商场、饮 食、美容等商业网点；幼儿园、小学等；诊所、医院等卫生单位；阅览室、 儿童游乐场等文化娱乐项目。 物业管理的多种经营业务，不动产投资咨询、中介、餐饮、家电园林绿化等。 三、物业管理的作用 为业主创造一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作环境；有利于提高城市的社会化、专业化；可延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥；使业主的物业保值、增值（业主购买某个物业，都希望有一个既安全又舒适的生活、工作环境，如何保障业主的权益，在管理和养护好物业这两个方面提供优质服务，并使社区设施不断完善，使用权物业使用年限延长，确保其设计功能发挥作用，这就是实施物业的意义所在）。 四、小区物业管理的服务特色（略）。 第二章 保安的基本知识及基本要求 一、保安管理的概念及特点 （一）保安管理的定义 保安管理是各物业管理公司为防盗、防破坏、防流氓活动、防災害事故而对所管物进行的一系列管理活动，目的是保障物业管理公司所管物业区域内的财物不受损失，人身不受伤害，工作、生活秩序正常。保安管理在现代物业管理中具有举足轻重的地位，它保证业主用户的安居乐业，奠定社会安定的基础，是成功物业管理的重要元素。 （二）保安管理的特点 1、综合性强，管理难度大。 2、服务性强。 3、人员质素要求高。 二、保安员必须具备的条件及基本道德规范 (一) 应聘保安员必须具备的条件 高中以上文化程度，年龄在20~25岁之间，男性，身高1.73m—1.78m退伍 军人（条件优秀的年龄可适当放宽）；女性，年龄在18—25岁之间，身高 1.65 m以上，五官端正，有一定的军体素质。 身体健康，五官端正。 遵纪守法，品德优良，无犯罪记录。 无不良嗜好。 经公安机关批准设立的培训机构培训合格，取得县级以上公安机关发给的《广东省保安员资格证》。 入职保安员必须提供下列证明 本人有效身份证； 户口所在地公安机关出具的无犯罪记录的证明； 《广东省保安员资格证》 有效的学历或者专业技术资格证； 市户口具有担保能力的担保人材料（1、担保人户口薄、身份证复印件。2、担保人工作单位证明）方可进行担保。 有关法律、法规、规定的其它证明。 （三） 保安员基本道德规范 《广东省保安服务管理条例》于1999年4月2日广东省第九届人民代表 大会常委会九次会议通过，于1999年7月1日实施。 2、条例的重要作用意义 加强对保安服务组织和保安员的管理，规范保安服务行为，使之充分发挥保 安服