写字楼公共设施设备管理方案.doc

写字楼公共设施设备管理方案 一、日常管理任务与总体策划 本项目公共设施、设备管理包含“六大”工作任务： 一是指智能化系统、公共设备、设施的日常运转管理；二是设施、设备故障与应急处理；三是智能化系统、设施、设备的日常维修和定期保养管理；四是设备、设施的日常节电节水管理；五是设备、设施的技术改造、更新；六是技术资料的收集、管理、使用。 对公共设备设施管理我们将以科学管理为基础，结合华发物业管理服务有限公司多年来从事公共设备设施管理的经验，按照现代科学的理论、方法和手段研究和解决设备运行中的规律性问题，确保设备的正常、安全运行。 在设备管理中， 我公司注重设备全过程的综合管理，即把设备管理概念融合于设备整个寿命期中，保持楼宇设备的最佳运行状态，充分发掘楼宇设备的效益潜力。在设备管理概念中，注重预防检修，即不仅做到设备的正确使用和精心维护，而且通过制定、实施周密合理的设备定期检修计划，以预防重于补救之观念，提高楼宇设备的运行效率，确保楼宇设备的安全、稳定、高效、无故障运行。 二、中央空调机组管理方案 1、日常运行管理 全球通大厦安装中央空调机组2台套（麦克维尔312RT）、冷冻泵3台、冷却塔2台、风机盘管机组200多台套，该空调机组是目前较先进的中央空调机组之一，技术先进、自动化程度高。根据本项目中央空调机组的特点及我公司管理类似中央空调机组（拱北口岸4台约克600RT机组、2台约克200RT机组、珠海市建行2台水冷式中央空调机组、15台柜式中央空调、中级人民法院3台凯利中央空调机组等）的经验，制定中央空调的运转方案如下： · 实行按运转时间要求专人值班制。值班人员负责中央空调的巡视、检查、记录运转参数，按工作负荷大小、气候条件选择最佳运转参数，随时发现设备运转中出现的问题并及时进行处理。 · 制定中央空调运转管理规程、操作管理规程等设备运行管理规程，严格按制度管理设备，使设备始终保持最佳工作状态，防止误操作和发生安全问题。 · 实行运转看守与日常保养相结合，值班人员在设备运转前、运转中、运转后对所管辖设备进行必要的保养，如预热、缓冲停车、设备擦拭、加油等到工作，定期进行风柜过滤网清洗、阀门养护、水泵养护、设备与机房保洁等工作，使设备始终得到良好保养，减少设备故障，延长设备的使用寿命。 · 采用中性水质处理技术，每月检测冷冻水水质，发现问题及时处理。 · 对中央空调各供冷点设置温度、湿度等参数感应器或仪器，随时监控供冷环境状况，节约能源，减少电耗；有条件时采用系统节能技术或变频节能技术，大幅度减少中央空调机组的能源消耗。 · 严格实现交接班制度和设备运行管理责任制。 · 建立设备台帐及维修保养记录、零配件与材料档案。 中央空调运转具体方案见下表： 序号 项目 人员 配置 工作 地点 时间 安排 工作 频次 实施方法 质量标准 1 工人早中班轮值 空调机房 开机前1小时至关机后1小时。 值班 专职看守 坚守岗位，及时准确记录设备运转参数，及时排除设备隐患或故障，做好日常设备保养工作。 2 巡检 工人早中班轮值 空调机房 空调运转时间 每隔15分钟巡检一遍 采用“看、闻、摸、听、测”等保养方法，检查设备是否正常，及时排除设备隐患或故障。 设备无异常声音、焦味，运转参数正常无滴漏现象，无责任设备故障。 3 调整 工人早中班轮值 空调机房 空调运转时间 依工作环境及需求决定。 根据气温、湿度负荷大小等要素，适时调整开机台数、出水温度、预冷利用时间，掺鲜风量、排风风量。 合理、科学设定空调机组参数及开机台数，保持室温度适宜，节约电力消耗。 4 保养 空调运转时间及关机后 每班 保洁机房、设备，适时添加润滑油、黄油、处理滴水现象，清除转轮、皮带等积尘，清洗风柜过滤网（每月一次）等。 设备处于完好、高效运转状态，整洁、无故障、无隐患，机房温度适宜。 5 其它 1、定期轮换运转机组； 2、制定设备运行、操作制度等作业规程； 3、严格实行交接班制度； 4、实行设备养护责任制； 5、建立设备档案等台帐； 6、定期统计分析记录资料，发现问题及时研究解决。 1、分工合理、责任明确。 2、制度完善、执行到位。 2、中央空调节能管理方案 本项目中央空调机组总负荷约569.08 千瓦，由于中央空调机组功率大，运行时间长，一般其耗能量可占大厦总耗电量的60% 至70%，因此中央空调的节能工作显得特别重要，对降低大厦运作成本具有举足轻重的地位。我公司拟制定如下节能措施： （1）减少空调开机时间：根据用户办公时间安排，制定全年度空调运行时间表（经用户审批）指导全年中央空调运行的开启关闭与运行；通过试验测定合理的预先开机（预冷）时间，一般30~50分钟；在下班前提前关闭空调主机等，利用冷冻余冷进行维持室内温度，一般可节省30~50分钟。 （2