小产权房产2007年对中国房地产业来说是极不寻常的一年.doc

2007年对中国房地产业来说是极不寻常的一年，国家调控政策相继出台，各类与民生息息相关的热点问题不断出现。 一、关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 出台时间：2007年1月24日 主要内容：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》规定：土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率的大小, 即增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占扣除金额50%至100%，税率40%；增值额占比100%至200%，税率50%；增值额占比200%以上，税率为60%。 现行的土地增值税暂行条例还规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，可免征土地增值税。 该政策对毛利率较高的项目或公司影响还是很大的，不仅是开发高档住宅的公司，还包括那些以非市场化拿地为主、拿地成本较低的公司。 从2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制”，在房价高位运行、“且调且涨”的背景下，2007年房地产税费调控的大幕由此开启。按照新的计税办法，项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支付更多的税款。 影响：土地增值税执行清算也会在一定程度上打击开发商囤地或捂盘的行为。同时通知的出台对于鼓励开发商多开发普通住宅具有一定的导向意义。 二、 关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知 出台时间：2007年5月和2007年11月 主要内容：对外商投资房地产进行限制，2007年11月7日，国家发改委和商务部联合公布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》规定，自12月1日起不再鼓励外资在内地房地产行业的任何投资行为，将“普通住宅地开发”从原有鼓励投资类别中删除；并首次限制外资进入内地房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司，全面狙击境外热钱。 影响：外商投资减少。 三、国务院发布节能工作方案：建筑不节能将禁售 出台时间: 国务院于6月3日发布《关于印发节能减排综合性工作方案的通知》 主要内容：该通知提出，要对新建建筑实施建筑能效专项测评，节能不达标的不得办理开工和竣工验收备案手续，不准销售使用。 新标准的实施将使目前节约30%的标准提升至65%，节能标准的提高将对住宅的居住品质、交房标准以及销售价格等有极大的提升，但同时也会加大住宅的建筑成本投入。 影响：节能新政再次显示了政府大力推广节能省地环保型建筑的决心。这也就意味着，从2008年起，所有新建商品房销售时在买卖合同等文件中需要载明耗能量、节能措施等信息，开发商准入楼市的门槛将被提高。 四、 关于取消部分地方税行政审批项目的通知 　　出台时间：2007年6月27日 　　主要内容：《通知》宣布取消《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》第四条和第六条，即取消涉及基建项目以及房地产开发商的土地使用税优惠规定。同时，有关负责人也表示，对于土地转让环节的征税管理将加强。 影响：减少土地出让环节的优惠政策无疑将加大房地产开发商的开发成本，对我国目前房地产市场投资过热的情况会有一定的抑制作用。同时可以完善房地产的税收制度，加强监管力度。但是，本政策可能会产生更多的土地隐形转让并使开发商将该部分费用转嫁到房价中。 五、国务院出台政策解决城市中低收入居民住房问题 出台时间：2007年8月13日 主要内容：《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)下发。文件明确表示，把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。同时，“24号文”对各地建立健全城市廉租住房制度，提出具体时间表，并且明确了政府财政的支持力度，下半年各城市实施细则将陆续出台。 这个政策的实施效果如何，其关键在于要很好的解决两个主要矛盾：一是政府行为与市场调控的矛盾，二是国家目标与地方政府利益的矛盾。如果各地方政府能够按政策的预期贯彻实施，那么国内房地产市场将重归保障与市场双重格局，即以廉租房、经济适用房和两限房满足低收入阶层的住房需求，以商品房满足另一部分人的高住房需求。同时，经济型住宅供应比重的增加将从结构上拉低整个住宅市场的价格水平。但政策的执行效果如何、效果显现的时间长短都更多的取决于各地方政府对政策具体的执行力度和积极性。但是，《意见》并未就占城市多数的中等收入者的住房问题提出合适的解决方案，而事实上中等收入者很难通过市场解决住房问题。 影响：随着房价的不断上涨，城市居民的住房问题越来越突出。该文件首次提到把解决低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，把住房看成了重要的民生问题，并提出了一些具体的规定，这无疑将有助于解决低收入家庭的住房困难问题。 六、