天津大悦城购物中心深度调研分析报告（下）.pptx

1 天津大悦城购物中心深度调研分析报告 （下） 31 业态规划及品牌落位 主力店规划调整方案 影院 国际观展中心 p p p 主力店调整：百货位置调整为主力集成 店，形成主题广场 原冰场位置调整为观展中心 调整后，主力店： 面积比例≈ 37% 预计收益比例≈28%（调整前≈14%） 主力店包含： 主题广场面积比例≈ 25% 影院面积比例≈ 8% 观展中心面积比例≈ 4% 32 p 吸引女性消费 p p 带动其他业态 坪效高 劣势：但是 p p p p 引进百货品牌店租金收益低 百货的排他性对购物中心招商有很大影响 招商成本较高 直接面临固有传统百货的竞争 项目面临的问题 原百货 F5 F4 F2 F1 B1 F3 复进行战略思考,作出如下调整: 百货业态分析 优势：虽然 业态规划及品牌落位——主力店 主力店规划调整方案 在原规划中,百货是项目的重要主力店之一,我们对该区域反 分析结论：所以 p 不引进品牌百货店 p 采用集成店组合策略，划分动 线，自主招商、充分展示新型经营 业态 p根据大悦城 “新五大道”的主题 街区设置，分设生活、时尚、魅 力、炫动、欢聚等5个主题广场， 增加项目生命力和活力 F5 F4 F3 F2 F1 B1 业态规划及品牌落位——主力店 主题广场 炫动青春.活力大道 炫动广场—运动 都市悦章.时尚大道 魅力广场—女装、 内衣、珠宝首饰 精彩无限.国际大道 时尚广场—鞋、 包、化妆品 异彩纷呈.生活大道 生活广场—家居 家饰 33 愉悦盛宴.欢聚大道 欢聚广场 34 影城——Ⅰ.必要性 p 面积比例≈ 8% 预计收益比例≈2% p p p p 丰富了休闲、娱乐功能 人流中心、客流磁场 提升滞留时间，增强“消费目的地”属性 与餐饮、电玩/KTV、数码等业态形成联动 影城——Ⅱ.选择标准 p 影院定位与购物中心相符 p 较强的营销能力，配合达到“双赢”效果 p 拥有强大的文化产业资源整合能力 F5 F4 F2 F1 B1 F3 影音/数码 动漫玩具/ 创意礼品 影城 电玩中心/ KTV 餐饮 业态规划及品牌落位——主力店 p具备较多的会员数量及完善的会员服务理念，观影优 惠活动较多。 p华谊兄弟集团于2007正式进入影院市场。 p华谊兄弟强大的表演、艺人、创意人才资源可成为其 影院、天津大悦城的宣传平台，通过多元平台使天津 大悦城成为明星云集地。 p引进数码放映、赛事、聚会等先进理念，使影院的功 能更加丰富。 p2007年，嘉禾院线被橙天集团收购，旨在在主要城市 建立高端影院。 p具备丰富的影院设计、运营经营，在东南亚各国拥有 多个影城。 p具备现代化信息管理系统、订票系统，现正向多功能 综合性影城发展。 35 广州金逸影视集团 业态规划及品牌落位——主力店 影城——Ⅲ.甄选品牌 p2004年金逸影视正式成为“华纳”在中国合作伙伴 p目前金逸影视集团相继在北京、上海、等多个城市开 设了十几间豪华多厅影城，发展迅速。 p p 主力店的有益补充 强化商业品质 增强抗风险能力 本项目中，次主力店： p 面积比例≈ 18.9% 收益比例≈14.3% 次主力店涵盖：电玩电玩/KTV、精品超 市、儿童天地、时尚集成店 p p 电玩/KTV、精品超市、儿童天地 可有效丰富功能，提升活力 时尚集成店可凸显项目定位 次主力店规划 旗舰店 36 儿童天地 时尚集成店 电玩／KTV 精品超市 F5 F4 F1 B1 F3 F2 业态规划及品牌落位——次主力店 37 时尚集成旗舰店——Ⅰ.必要性 突显定位 聚集形成亮点 高坪效租金 商业发展趋势 ‘天津消费目的地’ 吸引、聚集人流，保证生存 面积比例≈ 8.5% 租金比例≈ 10.4% 实现投资回报 引领天津消费趋势 打造长期竞争力 时尚集成 旗舰店 主题广场 F5 F4 F3 F2 F1 B1 业态规划及品牌落位——次主力店 38 集成店——Ⅱ.品牌甄选 业态规划及品牌落位——次主力店 p 聚集消费，带动人气 p p p 天津具备餐饮消费基础， 运营状况普遍良好 餐饮、娱乐业态互动明显 购物中心中餐饮： 面积比例≈ 19.4% 收益比例≈ 11.2% 39 餐饮 业态规划及品牌落位——餐饮 餐饮——Ⅰ.优势 40 大型正餐/休闲 餐饮/西餐/日韩 料理/茶餐厅/快 餐 F3： 茶餐厅/休闲餐 饮/日韩料理/轻 食小点 F2： 茶餐厅/咖啡/茶 F1： 咖啡/茶/休闲餐 饮/日韩料理 B1： 快餐/轻食小点 F5： 休闲餐饮 F4： 类别 建筑面积 （㎡） 面积占比 （㎡） 快餐 西餐 咖啡