XX公馆商业营销策划方案报告[精品].ppt

区域相关性 产品同质性（建筑形式、户型范围、品质档次） 竞争关联性（热点竞争区域、销售时间重叠性） 选取比较个案 信地城市广场、万和新城广场、瑞升自由舱、瀚海星座、兰亭公寓、吉瑞泰盛 竞争楼盘选取原则 同类产品研究 公寓部分价格定位 * 楼盘名称 位 置 概 况 在售房源 价 格 下期房源 瀚海星座 科大南门对面 集居住、商业、办公为一体的高品质社区，教育环境好，配套完善 20楼以上房源 精装7400元/m2 无后续房源 兰亭公寓 屯溪路与曙光路交汇处 项目位处屯溪路与曙光路交口，东至繁华徽州大道、北拥便捷金寨路；位踞城市核心要塞，交通网络四通八达，驱车到达城市任何一个角落的时间不超过10分钟，城市快节奏的办公脉搏可以轻易触摸。学区较好。 4#楼公寓，共600套左右，现已销售80%左右 精装公寓7300元/㎡ 未定 吉瑞泰盛 合肥市徽州大道与东流路交口? 是集商业﹑办公﹑住宅﹑酒店式公寓为一体的大型综合性的项目，社区交通便利，生活方便，适合投资或单身白领购买，不适合居家生活，在售40-70平米小户型公寓，产权是40年。 吉品星座17-27层40-70㎡商务公寓 5800元/㎡ 三期商业街招商中 同类产品研究 公寓部分价格定位 * 楼盘名称 位 置 概 况 在售房源 价 格 下期房源 信地城市广场 临泉路与全椒路交口 体量95万方的城市综合体，规划完善，一期招商进来的红星美凯龙是项目的一大亮点，并有合肥第一家24H营业的不夜城， 5.4米公寓销售65% 11000元/㎡ 后续产品预计将于10月左右面市 万和新城广场 铜陵路与和平路交口 项目位于铜陵路与和平路交口——合肥市交通心脏部位。住宅面积90—150平米户型，公寓36—60平米户型 高层住宅和少量剩余公寓 公寓6400元/㎡ 预计9月开盘销售。 瑞升自由舱 金寨路与乌江路交口 集商业、公寓、商务办公为一体的综合性地产项目，拥有70年的产权价值 剩余100套房源 面积区间50-80 公寓均价5600元/㎡，精装7000元/㎡ 无后续房源 同类产品研究 公寓部分价格定位 * 根据周边合肥现售公寓情况及项目同期推出产品的市场情况，建议采用集中展示，深入挖掘价值，追求资金回笼快速化，同时以保证目标均价的实现。 价格策略方向： 方向一: 启动区(7#楼），以7000元/平米入市（平层），目标价格7500/平米； 依据：目前客户对公寓的心理承受价格较为集中的区域在6500元/㎡，预计下半年后将有小幅度的提高，但7000仍将是一个关口，根据项目的定位策略，我司建议在注重推广的同时以价格引领的方式抢占市场份额。 方向二： 动态价格根据项目动态、市场价格趋势变化、专业的营销运作，（在市场形势不出现突变的条件下）市场溢价5－15%。 动态价格测算预计：7350元/平米—8050元/平米 （关于价格体系策略，下阶段会以单独的报告形式提报。） 定价目标 公寓部分价格定位 * 谢 谢 观 赏！ 厦门XX房地产代理 * * * * * * * * * * * * * * * * * * 参考目前商业市场的操作策略，本项目的销售策略，主要采用纯销售与带租约销售模式 直接 销 售 带租约销售 短期返租销售 长期返租销售 一般为2-3年返租 一般为8-10年返租 商业部分招售建议 租售产品分体建议 * ——直接销售模式 优势： 发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返 租补贴与相关税费； 将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。 劣势： 产权分散，主力店或品牌店难以进驻； 无法规划经营业态及规范整体形象； 对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长； 若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。 适用： 商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解； 纯街铺销售； 商业体量极少或零星商业物业。 * 优势： 通过招商保证前期商业定位与形象； 加快销售进度，快速回收资金 短期内使业主获得稳定收益。 劣势： 铺位差异性影响销售难度的程度比较明显； 售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望； 中、长期收益难以稳定； 后期经营管理难度较大，若有不慎将损坏商业形象； 各类手续复杂，易产生纠纷。 适用： 商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益； 可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报； 纯街铺或少量商业物业。 ——带租约销售 * 区域 形式 租售方式 销售方式 A 沿街铺 销售 直接销售 B 4F商业 招租再销售 返租 1-3F 乐购 返租 C 2F底商 租售同步 直接销售 D 1F 销售 直接销售 2-4F 招租 直接销售 E 商业街 招租再销售 返租 招租部分为开发公司短期持有，以租为主，销售为辅 本