思南路地块项目可行性分析报告[精品].ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * 全球招标，大师设计 在本案定位完成后，制定项目改造的控制性规划，即导则。 根据导则精神进行全球招标，邀请国际著名的建筑大师、规划大师来此华山论剑，并引入国际流行的“国家总建筑师负责制”，力求把本项目的改造做成精品，做成一个可以传世的旧城改造成功的典范。 * 全程报道，立体炒做 一旦动迁完毕，从项目前期的定位思考、控规阶段，新闻就展开报道，特别到全球招标，评标过程中，充分利用报纸、广播、电视、网络进行立体宣传、保证悬念不断、热点不断。充分做到路人皆知、全市注目。 此方面可以借鉴北京国家大剧院、上海浦江两岸开发中媒体报道的成功经验，真正做到让媒体为本项目免费做广告。 * 多种经营，滚动回收 产品经营的模式 资产经营的模式 资本运营的模式 * 效益篇 * 经济效益 由于规划方案未定，为了评估该项目的可行性，我们假设以下三种方案做测算： * 方案一：全部出售 营销组合为： 地块上原有30幢别墅出售，均价22000元/M2； 新建商业用房出售，均价29000元/M2 ； 新建高档住宅出售，均价20000元/M2 。 * 项目经济效益 · 方案一 项目总投资估算：95,575万元 项目总收入估算：103,536万元 利润：7,961万元 * 项目经济效益 · 方案一 项目经济评价的主要技术指标 * 项目经济效益 · 方案一 资金流量折线图 * 项目经济效益 · 方案一 敏感性分析估算表 * 方案二：租售结合 营销组合为： 30幢老别墅出售，均价22000元/M2 ； 新建商业出租，租金每天8元/M2 ，空置率20%； 沿重庆南路新建五星级酒店。酒店客房每天930元/间，空置率25%。 * 项目经济效益 · 方案二 项目总投资估算：135,175万元 项目总收入估算：145,952万元 利润：13,752万元 * 项目经济效益 · 方案二 项目经济评价的主要技术指标 * 项目经济效益·方案二 资金流量折线图 * 项目经济效益 · 方案二 敏感性分析估算表 * 方案三：只租不卖 营销组合为： 30幢别墅出租，租金平均每月200元/M2 ，空置率10%； 新建商业出租，租金每天8元/M2 ，空置率20%； 沿重庆南路新建酒店。酒店客房每天930元/间，空置率25%。 * 项目经济效益 · 方案一 项目总投资估算：140,597万元 项目总收入估算：158,836万元 利润：18,238万元 * 项目经济效益 · 方案三 项目经济评价的主要技术指标 * 项目经济效益 · 方案三 资金流量折线图 * 项目经济效益 · 方案三 敏感性分析估算表 * 结论 由以上对三种方案的分析测算，可以看出，这三种较简单的经营组合的各项财务指标均达到获利水平，且三种方案中最低的成本利润率也能达到8.3%，证明该项目是可行的。而重要的是方案的选择： 方案一虽然投资回收期较短，开发商可以在三年内收回投资，但其净现值远低于另两种方案；方案二、三虽然投资回收期较长，但其利润额较大，能够较好地体现该项目的价值。由于我们在测算中未考虑租金在收益期的波动，而随着上海经济势头的持续向好，租金的上涨是必然的，因此，我们建议选用方案三（即全租方案）。 * 结论 方案三 总投资：140,597万元 总收入：158,836万元 税前利润：18,238万元 利润率：13% * 社会效应 历史意义:本项目是无法复制的历史瑰宝，成功的规划改造和价值提升将为世界建筑留下一笔新的历史文化遗产，是流芳百世的不朽功绩，并为旧城改造及历史建筑的保护探索了一条极具借鉴意义的模式。 文化意义：如果成功规划，成为一条人文休闲街，将成为上海新的高档居住区和文化商业区，为上海向国际化大都市迈进有积极作用。 经济意义：增加国家及上海市的财政收入。 * 企业附加效应 盘活存量:本项目的成功运作将盘活本企业8,800万元的存量资产(三林/和平小区/花木小区) 提升品牌:不仅能为企业带来良好的经济效益，还对扩大企业的知名度、提高企业声誉、增加无形资产具有不可估量的作用。 后发效应:本案的开发将带动整个思南路片区地段整体品质的提高，企业可凭借此利，在周边项目上获利。 其它效应:若项目运营成功，将全面优化企业的资产结构，为企业上市提供机遇。 * 谢 谢！ * * * * * * * * 点评——该方案比较成功的将全新的建筑构件与历史建筑完美的融合在一起，同时将使用功能和观赏功能很好的结合在一起，同时兼顾了节能和环保，真正做到了一举三得。 国外著名老城区、历史旧址改造成功案例 * 旧城改造的巨大商业利益 国外成功的案例当推西班牙的工业小城毕尔巴鄂市为例，古德海姆博物馆的兴建为该城市的复兴每年积累1亿美元的资金，仅