鑫泰大市场商业营销策划思路及改造建议.docx

目 录目录第一部分鑫泰商业项目的策划背景第二部分鑫泰商业项目策划思路及具体操作办法市场调查市场分析及可行性研究市场分析内容与工作流程工作方法第三部分项目地块周边环境第四部分项目所在区域的商业现状及存在的问题现状概况主要存在的问题在规划方面存在的问题物业营销中的问题第五部分鑫泰大市场商业项目定位及营销策略商业区定位商业街区营销策划模式选择核心营销策略制定（定价策略，推广策略）第六部分总体发展策略及未来品牌化运营模式必要性第七部分 对鑫泰大市场商业管理改造建议第一部分 鑫泰商业项目的策划背景湖南新化县，总人口140万，城区人口接近40万，主城区商业项目较多，种类丰富（包含综合体，社区商业，临街商业等）。值得注意的是，虽然同出地产体系，但鑫泰大市场商业项目业态，运营操作、经营理念、营销策略、媒介策略等与该地区其它商业项目有着很大的不同：作为商业地产，主要依靠经营获得收益，需要依托于商业地段价值和经营特色。商业性更强，对于开发商和物业管理的商业经营、管理水平要求更高。商业建筑的土地出让金要比住宅更高，一般情况下，土地出让年限只有40年。商业铺位属于生产资料，流通强，商业风险大，对企业资金和开发模式依赖比较强。面对商业地产运营不同的种种与本县其它商业物业的不同，我们鑫泰大市场商业项目如何在现有基础上制定经营策略、销售策略；如何通过本项目达到企业利益最大化，并光荣完成企业的使命、社会的使命。这正是新化县鑫泰大市场商业项目的策划背景。第二部分 鑫泰商业项目策划思路及具体操作办法根据对商业的操作经验和本项目的实际需要，制定鑫泰大市场商业项目的策划操作思路如下：一，项目发展定位1，相关产业研究——新化县特色产业——新化本地经营者状况——新化其它商业类别2，项目地块分析3，相关物业研究——商业步行街——批发市场——零售市场二、市场调查1，探索性调查内容文案研究：二手数据收集、历史数据分析。典型调查：针对典型案例、主要竞争对手的单项调查。新化县主体商业运营项目调查内容（具体数据见新化县市场调查表）2，现世调查内容2，当地经营者观察访谈（内容真实）——谈谈现状以新化县几个主体商业项目运营区域为例（城西大市场，新街，温州大市场，汽车东西站，以及在建的两个商业综合体项目东方，和美）其中百分之70经营者对自己所在经营项目的交通，社区物业管理不规范差强人意。随着近年来政府大力推动经开区发展的规划，不少老城区的人们消费习惯和消费方向被逐渐移至新城区，不少经营者也意识到未来的经营方向和当地消费趋势正在逐渐转移，大部分经营者已经保持着观望和选择的态度看待未来几年的新化县新的商业核心区。2，当地经营者访谈（内容真实）——谈到鑫泰大市场谈话内容分几个方面：1，位置：大多数经营者普遍认为项目区域位置最适合做商品批发市场，因为项目所处的特殊区域，交通便利，运输通畅解决了大量商品供货条件。在未来3-5年，对本项目的商业特色期望值较高。2，价格：根据《2017新化县市场调查表》数据分析，大部分经营者对鑫泰大市场目前的商业出售和租赁价格接受期望值在：80万—110万区间。3，物业管理：根据调查部分鑫泰大市场经营者对目前项目的物业管理和市场功能分区不规范，不统一有很大不满。三、市场分析内容与工作流程1，区位特性与基本条件分析。其中包括：a﹑区域环境特性分析b﹑周边区域相关调查c﹑区域社会经济发展现况分析d﹑区域人口特性分析e﹑交通运输系统分析g﹑公共设施设计分析2，相关法律、法规、政策解读商圈发展潜力分析与预测。分析现有商圈发展趋势及对区域周边商圈发展潜力做深一步了解，以进一步拟定区域发展方向。3，竞争者分析。收集商圈范围内竞争者的经营状况，如规模、商品种类、区位等，并分析对本案的影响。4，SWOT分析。分析本案之优、劣势、机会、威胁，以拟定本案开发策略方向。5，经营管理分析。6，投资效益评估（含具体数据）四、工作方法（是否需要在全案中体现？）1，专业分工法。本案工作之基本理念，系运用专业分工的方法。2，集体讨论法。本案将由本公司统筹安排整体工作进度与监督，以召开多次工作会议方式，整合各专业顾问之工作成果，并与业主保持紧密的沟通，以达成工作共识之建立。3，市场调查法。本研究中将包括消费者问卷调查、经营者意见访问、现场踏勘……等方式，以收集第一手的资料。4，次级资料收集法。本案研究并将收集相关政府统计资料、不动产杂志、专业研究报告，以及本现有资料库等次级资料，以建立本案专属的资料库。5，系统分析法。整个规划工作，将采系统性的分析方法，从大区域到小环境的分析，从宏观到微观，以使软、硬件规划相互配合、齐实并进，达成计划的充分落实。第三部分 项目地块周边环境地理位置及现状：商业分析：交通分析：其他优势分析：第四部分 项目所在区域的商业现状及存在的问题——现状概况1，主要存在的问题