商业地产的法律风险法律事务2知识讲稿.ppt

商业地产的法律风险 河北新业律师事务所 张霄云 2014、06、17日于北京 河北新业律师事务所 商业地产概述 1 商业地产开发流程 商业地产开发中的法律风险 2 3 4 目 录 商业地产运营模式 5 商业地产开发运营五大重要节点 一、商业地产分类　（2007年标准分类） 05 商服用地 指主要用于商业、服务业的土地。 051 批发零售用地 指主要用于商品批发、零售的用地。包括商场、商店、超市、各类批发（零售）市场，加油站等及其附属的小型仓库、车间、工场等的用地。 052 住宿餐饮用地 指主要用于提供住宿、餐饮服务的用地。包括宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧等。 053 商务金融用地 指企业、服务业等办公用地，以及经营性的办公场所用地。包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。 054 其它商服用地 指上述用地以外的其他商业、服务业用地。包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网 点、照相馆、理发美容店、洗浴场所等用地。 商业地产分类 一、按商业形态分类：? 1.商业广场：??2.shoppingmall:?????3.商业街：??4.大型商铺?5.购物中心：?6.休闲广场?7.步行街?8.专业市场?9.社区商业中心?10.商务楼? 二、按照开发形式进行分类? （1）、商业街商铺?（2）、市场类商铺?（3）、社区商铺? （4）、住宅底层商铺???（5）、百货商场、购物中心商铺? （6）、商务楼、写字楼商铺?（7）、交通设施商铺? ?三、按照投资价值分类?? （1）、都市型商铺--绩优股?（2）、社区型商铺--潜力股? （3）、便利型商铺--冷门小盘股?（4）、专业街市商铺--高科技股?（5）、其他商铺-一般股票? （二）产权分割式商业地产概念 商铺或产权分割式的商业经营性地产即开发商将取得大产权证的商铺分割成若干小单元，业主支付对价购置的其中的小单元商铺。辛集皮革市场、保定留史毛皮市场、白沟箱包城都有这种性质。 二、商业地产运营模式 （一）四大主体及它们间的关系 1、开发商 2、业主（投资户，经营户，承租户） 3、运营商 4、物业管理　 三、商业地产开发流程 1、市场调研（地方产业资源、市场辐射能力） 2、了解政府支持力度和优惠政策 3、对潜在的业主进行重点谈判和签订意向书 4、根据1、2和3确定项目区位和业态定位 5、确定一个符合业主需求的规划设计方案 6、开发建设：一级开发、二级开发 7、与一级开发同步继续招商，内部认购 8、有预售许可证后正式销售出租，签订出售、出租、 返租 、承租协议，物业管理协议和业主规约、装修 协议、布货协议等法律文件 9、交付、装修、布货、产权登记（特定空间） 10、进入市场管理初期的三大难题（管理运营中的 三大难题：按时支付返租租金、融合了商业运营管理中的强势物业管理、推介） 商业地产项目开发步骤 整体策划、开发 招商 运营 投资户 自营户 租赁户 市场调研 政府嫁接 市场定位 开发步骤 布局丰满 营业时间 货品充足量 物业公司 （重点提示）招商识别 1、投资户 ：只投资不经营只从开发商那里赚取回报，绝对不是开发商首选，比例也不是很大。 2、自营户：买商铺同时经营，是开发商主要考虑的，一般需经过现场考察做出选择。 3、 租赁户：与经营商直接签合同。 四、商业地产的法律风险（商业运营风险） 1、市场调研中信息缺失带来的风险 2、规划设计方案重大缺陷给销售、经营带来的风险 3、地域资源整合风险 4、市场定位失误的风险 5、政府招商引资及优惠政策不能兑现带来的风险 6、金融政策给返点带来的风险 7、装修阶段的风险：材质、空间越位、格调、标识 8、租赁合同的风险：装修期限是否包含在租赁期 内、起租期限、入场期限、到期期限、清场期限 9、产权分割式商业地产登记时出现的风险：坐标定 位、铆钉固定、空间界址清晰 10、公摊面积的比例与使用风险 11、商业地产销售返点：售后返还利息销售办法：普遍现象，有关规定定性为非法融资 12、售后包租带来的风险（法律风险、资金风险） 13、返租回报支付不能的风险（调整返点比例，或者无力支付） 14、开发商培育市场动力不足的风险 15、承租人不规范营业风险（假冒伪劣、胡乱承诺） 16、周边区域氛围差以及房屋降价的风险 17、对欠租商户采取“停水停电”措施的风险 18、经营商与承租户签订协议的风险：租：税　17.56 承包经营合作经营律师不要做这样的策划案！ 19、开发企业自行运营缺乏管理专业性带来的风险 * 更多PPT模板免费下载，敬请登陆→管理资