土地使用权的获取知识讲稿.ppt

土地使用权的获取;一、土地使用权的出让 1、土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。;2、土地使用权出让的特征 土地所有权与使用权分离 受让主体的多样性 土地使用权出让是有偿、有期的 计划性 ;3、土地使用权出让的基本原则 国家主权神圣不可侵犯 平等、自愿、有偿 所有权与使用权分离 合理利用土地 ;4、土地使用权出让期限与方式 （1）期限 ;（2）土地使用权出让的方式 协议出让：是指土地使用权的受让方向市、县人民政府的土地管理部门提出有偿使用土地的申请，双方经过协商达成一致后出让土地的行为。 ;招标出让 是指市、县土地管理部门向符合条件的不特定单位发出要约邀请或者面向社会公布招标条件，然后按照合法的招标程序确定最佳中标者并向其出让土地使用权的行为。 ??点：引进了市场竞争机制，选择余地较大 缺点：需要出让和受让双方提前做好充分的准备工作，耗时较长，主观因素较多，并且可能存在由于没有符合要求的投标者而流标。;拍卖出让 是指市、县土地管理部门或其委托的拍卖机构主持土地使用权拍卖，在指定的时间、地点由主持人宣布底价，竞投者按规定的方式应价，以出价最高者为受让人出让土地使用权的出让行为。 优点：引进了市场竞争机制，排除了主观因素 缺点：竞投者可能由于决策时间仓促，使得竞争过于激励，也可能由于叫价过高，无人出价而流拍;5、土地使用权出让程序;挂牌出让 发布挂牌公告 竞买人提出申请，提交有关文件 竞买 文件移交 登记领证 ;6、土地使用权出让合同;7、土地使用权出让合同当事人的权利;（2）受让方的权利 ;二、土地使用权转让;（二）土地使用权转让的特征 1、以土地使用权出让为基础;2、土地使用权转让需具备一定的条件 土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利内容。 按照出让合同约定对土地进行了投资开发 土地使用权转让必须办理产权过户手续以及土地使用权变更登记手续 转入方应当依法缴纳土地使用权流转税收 转让的目的在于合理开发、利用、经营土地 ;3、是平等民事主体之间的一种民事法律行为;4、土地使用权转让的同步性;（三）土地使用权转入的条件 1、土地使用权转让只能在原土地使用权转让合同规定的权利义务范围内进行 2、办理产权过户手续以及土地使用权变更登记手续 3、转让方应当依法缴纳土地使用权流转税收 4、转让的目的;（四）土地使用权转让的方式 出售 交换 赠与 其他形式：土地入股联建联营；企业兼并；土地使用权继承；用地单位合并、分立;（五）土地使用权转让的程序;区别;（三） 土地使用权划拨;2、土地使用权划拨的特征 没有明确的期限 无须支付土地使用权出让金 不能随意转让、出租和抵押 ;两种形式：一是在原集体土地上从事建设而发生的国有土地使用权划拨 二是原本为国有的荒山、荒地以及原属其他单位使用的国有土地的使用权的划拨 ;房地产开发用地的征用拆迁;（二）土地征用的特征;;（四）征地补偿与安置费用;二、城市房屋拆迁;（二）拆迁的基本程序 申请规划用地许可证 编制拆迁计划与方案 申请房屋拆迁许可证 房屋拆迁审批 发布公告 签订拆迁补偿和安置协议 实施房屋拆迁 监督检查;（三）城市房屋拆迁补偿 1、补偿对象：被拆除房屋及其附属物的所有人 2、补偿形式： 产权调换 货币补偿 产权调换和作价补偿相结合 ;3、补偿标准 产权调换的补偿标准 货币补偿的补偿标准 ;杭州市区2005年上半年度城市房屋拆迁住宅房屋货币补偿基准价 ;杭州市区2005年度城市房屋拆迁临时安置补助费标准 单位：元/平方米（建筑面积）月 ;杭州市区2002年度城市房屋拆迁住宅房屋货币补偿基准价单位：元/平方米(建筑面积);杭州市区2002年度城市房屋拆迁临时安置补助费标准单位：元/平方米(建筑面积)〉.月;据国土管理部门介绍，在土地价格上，有三种：即区片综合价（征地时的价格）、基准地价（政府指导价）、熟地总地价（配套设施加上后的供地价）。打个比喻说，区片综合价是矿石原料，而基准地价是炼成的一块生铁，熟地总地价则为制成铁耙或机器产品的价格。涉及农民最直接和最根本利益的是征地时的价格，即区片综合价，它是征用集体土地所有权执行的标准。 ;基准地价：是指同一土地级别范围内同类用途的区域性国有土地使用权平均价格，是政府公布的指导性价格。不是具体某一宗地的市场价，是均质区域内不同等级、不同用途、不同条件下的平均价格。该地价标准作为市区国有土地使用权出让、转让、出租、抵押、作价入股、清产核资以及司法仲裁中土地评估的基础，其中土地使用权以拍卖、招标、挂牌等公开方式出让时的实际价格，按成交价格确定。 ;区片综合价：是征用集体土地所有权执行的标准。主要