城市综合体的城市价值和商业模式教学教案.ppt

香港太古城开发经验 1、便利的交通网络 便利的交通网络是太古城的商业和办公物业发展的基础。该地区与太古地铁站直接相连，通过临近的东区海底隧道与九龙岛连接，可及性良好。其与主要商业及商务区距离也均在适宜的范围之内 2、太古城在开发过程中创造了多个香港第一，不断推陈出新来引领市场需求，成为香港长盛不衰的标志性社区之一。 高品质的物业组合 太古城是香港首个设有园艺花园和绿化平台设计的大型私人住宅项目，实用率高达84-95%且覆盖率仅为25%，这在寸土寸金的香港实属可贵。毗邻的维多利亚港海景的太古城为市民提供了一个怡人舒适的居住环境 太古城中心是香港岛目前最大的购物中心，为太古城提供了完备的配套服务。加之后期开发的商务办公区，太古城为香港市民提供了一个完整便利的工作生活社区，深得中产阶级的喜爱 不断推出富有吸引力的零售项目、景观及活动 太古城中心二期于1998年引入的冰上皇宫是香港目前最大的真雪溜冰场；商场內大堂设有78尺高的红色拱门，是全亚洲最大，最高的室內拱门；此外太古城中心于2005年举办了全亚洲首个在博物馆以外举办的大型化石展览，2006年举办了“太古城冰灯节”。这些新奇的设施和活动极佳地吸引了大众的注意，为太古城聚集人气 城市综合体定义 城市综合体商业模式 开发体量 开发周期 空间布局 功能协同 运营模式 开发模式 城市综合体城市价值 商业价值 社会价值 城市综合体商业模式 — 空间布局 在一个城市进行都市综合体开发时，首先要分析研究该城市的各种零售功能、服务、商务、办公功能以及其他各具体功能的经营现状与发展趋势，其次要分析其经营物业场所的选择习惯特点，结合其对辅助配套条件（可达交通方式、停车位、货物运输等）的要求程度，确定综合体中规划的每一种功能的地价区位选择相对位序 在城市综合体开发中，通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的体系，打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间 为了实现综合体内各个物业综合价值的最大化，可以在规划中结合都市综合体的土地价值梯度分析来研究各个功能空间布局，不同类型的物业依据其商业价值最大化的原则进行空间布局 案例：纽约洛克菲勒中心 、加拿大多伦多伊顿中心、东京阳光城 纽约洛克菲勒中心（1/2） 洛克菲勒中心是本世纪最早出现的建筑综合体，它的开发从1930年一直到今天，是当今世界上规模最为庞大的私人所有的商业、娱乐中心 洛克菲勒中心号称是20世纪最伟大的都市计划之一，位于纽约最繁华的商贸金融中心曼哈顿岛上 区域占地22英亩，由19栋建筑围塑出来的活动区域，对于公共空间的运用也开启了城市规划的新风貌，完整的商场与办公大楼让该中心继华尔街之后，成为纽约第二个市中心 70层高的RCA（洛克菲勒）大楼是整个中心的主体建筑；该中心还有商业建筑、办公楼、旅馆、公寓大楼以及剧场和电影院等娱乐设施 低于街道层的地下步行系统把零售设施、地铁车站以及各种不同用途的建筑物连成一体；由21幢大厦围合而形成的城市空间成为市民公共活动和文化娱乐场所 纽约洛克菲勒中心（2/2） 加拿大多伦多伊顿中心（1/2） 伊顿中心是位于加拿大多伦多的一个著名商业建筑，该工程1977年开始建设，1981年完工，总建筑面积有56万平方米，位于多伦多市中心繁华商业区，是一个庞大的多功能综合商城 伊顿中心伊顿中心是一个跨越5个街区的庞大的条状多层商业综合体，是一个地面和地下建筑相结合的综合商业建筑，地上、地下好几层，并在两头和中间分别建有三座30多层的办公大楼，共有超过300家商户在这个购物中心开店经营，和数不清的公司在大楼里办公 伊顿中心是通过商业步行街的方式，将商业及其它功能空间有效地组织在一起的成功实例 伊顿中心的设计还考虑了商业综合体与公共汽车、电车、地铁系统等交通设施的相互衔接 与跨街主要商店之间，还设有行人天桥，不仅使行人安全迅速地穿过街道，而且不受室外气候的影响 加拿大多伦多伊顿中心（2/2） 东京的阳光城（1/2） 东京阳光城多功能综合体对形成东京的池袋商业中心起了很大的促进和推动作用 阳光城有一幢60层、240米高的办公楼和一幢38层的旅店，底部设有三层地下商业街，四楼以下为一整体，主楼高240米，六十层设有瞭望台 商业街中心布置有贯通到顶的中庭，内有国际会议中、国际商业信息中心、宾馆、博物馆、水族馆、美术馆、剧场、歌舞厅、游戏厅和180多家商店 屋顶广场上设计了两幢七层、十层的建筑，其中综合了多种功能，如展览馆、水族馆、剧场、天象馆等 东京的阳光城（2/2） 城市综合体定义 城市综合体商业模式 开发体量 开发周期 空间布局 功能协同 运营模式 开发模式 城市综合体城市价值