苏州国有土地上房屋征收估价技术规范.doc

苏州市国有土地上房屋征收估价技术规范 第一章 总 则 1.1 制定依据 为规范国有土地上房屋征收估价行为，维护公共利益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、国务院《不动产登记暂行条例》、国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》和江苏省《关于印发江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题规定的通知》等有关规定，制定本规范。 1.2 估价目的 被征收房屋价值估价目的应当表述为：“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。 用于产权调换房屋价值估价目的应当表述为：“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。 1.3 估价对象 估价对象为被征收房屋、产权调换房屋（含占用范围内的土地使用权），估价对象的性质、用途、建筑面积、占地面积、土地使用权应以委托人提供的合法材料为准。 1.4 价值时点 被征收房屋价值评估的价值时点为房屋征收决定公告之日。 用于产权调换房屋价值时点应与被征收房屋的价值时点一致，当政府或其他部门对其有规定的，按其规定。 1.5 价值类型 （1）被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，且假定被征收房屋没有租赁、抵押、查封等情况。 （2）被征收房屋价值应包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产的价值，包含被征收房屋附着物的价值，不包含机器设备、物资等的搬迁费用，停产、停业损失等补偿，以及临时安置补助费等其他费用。用于产权调换房屋价值应包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和用于产权调换的其他不动产的价值。 （3）当被征收房屋装修价值由征收当事人协商确定或房地产估价机构另行评估确定的，所评估的被征收房屋价值不包括被征收房屋室内装饰装修价值，并应在被征收房屋估价报告中作出特别说明。 1.6 适用范围 苏州市国有土地上房屋征收评估，包括被征收房屋价值评估、被征收房屋装修价值评估、被征收房屋类似房地产市场价格测算、用于产权调换房屋价值评估，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定等，适用于本技术规范，但其他法律法规有相关规定的，从其规定。 1.7 估价方法 被征收房屋价值评估应对比较法、收益法、成本法、假设开发法、标准价调整法等估价方法进行适用性分析后，合理选用其中一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估，并在估价报告中作相应说明。 被征收房屋的同类房地产有较多交易的，应选用比较法估价；被征收房屋或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法估价；被征收房屋可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设或被征收房屋的同类房地产没有交易或交易很少，且被征收房屋或其同类房地产没有租金等经济收入时，可选用成本法；被征收房地产具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法测算的，应选用假设开发法；当被征收房地产是大量相似的批量房地产时，可选用标准价调整法。 当选用两种或两种以上估价方法对被征收房地产进行估价时，应对各种估价方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定估价结果。 1.8 估价程序 （1）接受估价委托，明确估价基本事项并签订书面房屋征收估价委托合同。 （2）汇总整理委托方提供的资料，包括登记房屋性质、用途、建筑面积、未经登记建筑的认定处理情况等。 （3）编制估价作业方案，拟定征收估价作业步骤和进度。 （4）搜集房地产市场信息资料及其他有关资料。 （5）实地查勘、调查被征收房屋区位、权益和实物状况，做好丈量、影像和实地查勘记录等工作。注册房地产估价师及相关实地查勘人员应在《查勘记录表》上签字。 （6）选定估价方法，包括拟采用的估价方法及评估技术路线，拟定评估的方法，计算确定估价结果。 （7）撰写估价报告，要求一户一报告。 （8）向房屋征收部门提供初步估价结果，由房屋征收部门在征收范围内向被征收人公示，注册房地产估价师应在现场说明解释，有异议的初步估价结果进行答疑复核，有错误的，估价机构进行修正。 （9）初步估价结果公示期满后，房地产估价机构应向房屋征收部门提供委托估价范围内被征收房屋的估价报告。房屋征收部门向被征收人转交估价报告。 （10）被征收人或者房屋征收部门对估价结果有异议的，自收到估价报告15日内并向原房地产估价机构提出书面复核估价申请的，原房地产估价机构应当自收到书面复核评估申请5日内对估价结果进行复核。复核后，改变原估价结果的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，应当书面告知复核估价申请人。