房价上涨的内在动因分析培训资料.ppt

房价上涨的内在动因分析 ; 目 录;以北京房价行情为例 ; 此为2010年房地产走势图。由图可知在5月份房价下跌后，8月份开始房价开始反弹。10月份的房价反弹比九月更为强劲，涨幅达9月份的两倍以上。2010年春节以后，在整体房价上涨、通货膨胀的预期影响下，投机、投资及自住型购房三管齐下，房产市场出现抢购潮，价格也随之扶摇直上，高烧不退，部分城市房价上涨过快。因此政府开始推出房地产新政如提高二套房首付比例，提高贷款利率的优惠门槛，提高异地置业的投资门槛等等抑制投资和投机性购房。房地产在投资与投机性购房大量被挤出房地产市场的情况下在5月份开始房地产开始下跌。8月份开始房价探底后开始回升。政府在此情况下，在9月29日推出了被称为“史上最严厉的房地产调控措施”的“禁止第三次房贷的调控措施”，房地产反而在调控中，10月份增长势头比9月份更加强劲，开始逼近5月份的最高点。;一、房价快速上涨是房地产市场需求过度旺盛的结果。 从理论上讲，房价的上涨或下跌，其根本的动因都是由供求关系所决定的。在当前，又主要表现在房地产市场的需求过度旺盛上。从更深的层次讲，房地产市场需求旺盛，房地产业快速发展还得益于国民经济持续快速健康的发展、人民收入水平的提高。 二、房价快速上涨是房地产市场供给结构失调的体现。 　　供给结构不合理主要表现在三个方面：一是房地产二级市场发展缓慢，二手房供给短缺；二是房屋租赁市场还不够完善，大多数居民还只能通过买房解决居住问题；三是房地产一级市场中，中低档住房比重偏低，高档商品房比重偏高，住房超前消费现象十分突出。;一：居民收入增加是房价上涨的首要原因。 改革开放以来，我国居民收入大幅度增加，恩格尔系数明显下降，消费结构不断升级，投资能力越来越强。在住房制度改革的推动下，住房的有效需求得以释放，家庭结构的变化和城镇化的推进又扩大了住房需求。这是房价保持上涨态势最显而易见的原因。 房价就在消费需求、投资需求、投机需求的共同推动下不断攀升，早买房、买大房的住房消费行为成为居民应对房价快速上涨的选择。;二：宽松的信贷政策是房价上涨的重要支撑。 我国住房消费信贷政策非常宽松，银行大都按照央行规定的最大贷款比例和远低于其他类型贷款的利率水平发放个人住房抵押贷款。可以说，宽松的住房开发贷款和住房消费贷款是促成住房市场产销两旺、房价节节攀升的重要推手。;三：“土地财政”是房价上涨的重要原因。 1994 年开始我国实行分税制，1994 年之前，中央财政占整个税收中的比例约占23%，1994 年实行分税制之后，中央财政占整个税收中的比例约占50%，中央财政的比重急剧增加，导致地方财政的比重急剧下降。而地方的城市建设等各项事业的发展需要大量资金，土地出让金成为政府税收外的重要收入来源。根据2010 年两会财政部提交的报告，2009 年，全国地方政府的财政收入为3.258 万亿元，其中土地出让金收入为1.591 万亿元，约占50%，土地出让金已经成为地方政府重要的收入来源之一。地方政府对土地出让金的依赖性比较强，繁荣的背后埋下了巨大的隐患，透支了百姓的未来。;五：对大城市投入过多，忽视了中小城市的发展。 大多数年轻人，有钱人渴望在好的城市生活和发展，加之我国是人口大国，聚集效应突出。;六：刚性需求长期存在，投资投机需求严重，供需失衡。 基于我国的国情，目前我国房地产市场需求中，一是基本刚性需求，二是城镇化住房需求，三是改善性住房需求，这些需求在未来的一段时期内仍将持续。 投资性需求和投机性需求的变化是迅速的，也是房地产市场泡沫产生的基础。实际上，当前的房地产市场中的投机现象客观存在，在部分地方表现得十分突出。如在长三角部分城市，投机性购房占20%左右，少数区域个别楼盘甚至占60%以上。;七：保障性住房体系还不健全。 廉租房总量在增加，市场份额仍较小。此外我国廉租房建设还存在规划不够扎实、资金配套困难、地方政府积极性不高等多个问题。 经济适用房是中国住房制度改革的产物，多年来解决了许多家庭的住房问题。最近几年，商品房价格快速上涨的过程中，经济适用房分配不公、面积超标、缺少退出机制等问题，引起强烈的质疑。;八：房地产法制建设尚不完善。 以《房地产管理法》、《土地管理法》为主的房地产法律体系在经过多年的发展后，在房价快速上涨的过程中，我们也看到了许多不完善的地方。法律法规中违约责任处罚不严厉，执行不到位。对于商品房预售过程中，变相囤积房源、倒卖房号、捂盘惜售等违规预售行为，拆迁过程中违法拆迁的行为