我国发展房地产信托的可行性分析.doc

我国发展房地产投资信托的可行性分析 摘 要：引进和设立REITs需要一定的制度基础和市场环境，近年来，我国市场环境不断成熟，法律制度不断完善，尤其是金融、信托等方面的法律法规不断深化，为房地产投资信托在我国的实践供了一定的基础，使REITs在我国的设立和发展具备了一定的可行性。 关键词：REITs 信托 可行性 房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是通过发行股票或受益凭证方式汇集多数投资者的资金，由专门的投资机构进行专业化的房地产投资或房地产抵押贷款投资，并将投资综合收益分配给投资者的信托。REITs作为房地产企业一种创新的融资手段, 首先产生于20世纪60年代的美国。20世纪60年代后期, 美国、日本等发达国家就已经形成了初步成熟的房地产证券化模式。进入20世纪80年代之后, 房地产证券化得到了迅猛发展, 英国、加拿大等其他国家和地区也先后开展了证券化业务。 随着我国经济的快速发展，我国房地产业正呈现出日益迅猛的发展趋势，作为资金密集型产业，现有投融资体制安排的不适应性也日益显现，房地产业蓬勃发展的态势强力推进着我国房地产金融的创新。房地产投资信托基金在中国受到越来越多的关注。本文从政策、法律、金融等方面对我国发展房地产信托进行了可行性分析。 1 我国发展REITs的法律基础 中国目前只是一个初级的市场经济国家，发展REITs首先应从法律层面加以分析，这是该制度能否被成功移植的关键。因此，有必要考察REITs在中国的相关法律框架。REITs与我国公司法、证券法规定一致，以现有的《公司法》、《证券法》和《证券投资基金法》为依据设立，在我国目前的法律制度下，法律障碍较少。我国2006年1月1日起施行的修改后的《公司法》的有关规定也放宽了我国房地产公司和信托投资公司改造成REITs上市的条件限制，有利于在法律层面上保障REITs在我国现阶段的推出。另外，信托业和证券法律制度的逐步完善也为REITs创造了必要条件。我国于2001年颁布了《信托法》，使信托在我国有了更权威的法律依据，而2002 年颁布的《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》，从更细致的角度规范了信托业和个别信托。而在证券制度方面，监管层一直在致力于创新证券衍生产品和保护投资者权益的立法, 这无疑为REITs 在我国的发展创造了制度环境。 2 我国发展REITs的金融基础 2.1 金融业的开放 金融业已经全面对外开放。截止2006年底国外著名的REITs及其他国际房地产基金组织无一例外的试水中国，进入最早的已有十几年的历史，如荷兰的ING，1993年与首创集团合作发起“ING北京基金”，并于1994年5月在香港上市。海外房地产投资基金进入中国，一方面可以直接壮大我国房地产投资基金业，另一方面也可以对我国本土房地产投资基金的发展起很好的借鉴作用，海外房地产投资基金的进入将为我国带来先进的组织运作模式和管理理念，有助于我国培养发展所需的专业人才。 2.2 较低的利率水平 低利率水平为REITs的发展提供良好的金融环境。利率水平与REITs的发展有很强的相关性，利率水平低的金融市场环境有利于REITs的产生成长。40多年来美国REITs市场成长研究实证：当利率水平低时，投资者会转向REITs的投资，即利率水平与市场的成长率存在负相关性。在利率水平低的市场环境中，一方面有利于房地产公司这种典型的资金密集型产业降低资金成本，提高利润率，同时也对储蓄等被动投资者产生挤出效应，从而有利于推动REITs市场的成长与繁荣。目前中国的利率水平仍运行在较低位，这对REITs的成长提供的良好的金融环境。 2.3 信托业的发展 信托的简要含义就是信任委托，它是以信用为基础，以财产所有权为前提，依照一定的目的，将自己的财产、资金或其它有价值物品委托他人代为管理、营运的经济行为。这种经济行为产生三种当事人: 委托人、受托人和受益人，三者之间就产生了信托关系。因此，产生所有权、收益权和处置权相分离的客观条件, 同时具有发达的金融市场，是现代信托生存所依存的社会环境。目前，我国具有信托业发展的初步的社会环境。 信托业与银行业、保险业、证券业合称为金融市场的四大支柱。从1999 年开始，中国人民银行对信托业进行了第五次整顿, 此举的目标就是让信托业与银行业、保险业、证券业实行分业经营, 信托业回归“受人之托、代人理财”的本位。从业务范围来看，信托投资公司能经营所有财产委托业务, 不仅经营范围要比银行、保险公司、证券公司大，还可以接受银行、保险公司等的委托，代这些企业经营财产；从功能发挥的市场环境来看,信托业将涉足各个层次的金融市场。市场体系越完善，信托产品越丰富，信托业作用越大，信托渠道将成为聚集金融资产的主流