房地产开发项目成本控制方法研究3.pdf

房地产开发项目成本控制方法研究 马玉梅 摘要：企业进行房地产开发的目的是实现利润，要达到这个目的就要做好成本控制。在房地 产项目施工过程中，我们要时刻关注本项目的全过程的成本情况，对一切可能影响项目的成 本做到过程中监控和管理。 关键词：房地产；开发成本；控制 房地产开发项目成本控制是确保公司既定的成本目标完成的重要手段，增加利润是企业 的根本目的，而这个基本途径是基于直接服务于企业为宗旨，不但能抵御外部压力还能提高 企业的竞争力。在目前房地产行业中，房地产行业已经进入一个更深程度上的调整阶段，对 房地产行业的目前阶段来说，已经从粗放型发展到精细型模式。无论从行业的利润，还是需 求的变化都会引起行业的竞争，导致企业之间的竞争日益激烈，如何规范竞争，合理成本控 制管理已经成为一个普遍关注的以及需要紧急处理的一个核心问题。房地产中的成本控制， 房地产开发项目从开始购买土地，土地测量，规划和设计，施工设计，施工招投标项目的重 要性上可以看出其具有的一定发展规律，合理的建设管理方式，可以形成项目开发过程中的 全面成本控制方法，从而降低工程造价。 一、前期阶段 房地产开发项目的前期阶段主要包含以下成本：土地成本、建安成本、市政环境成本、 间接成本和贷款利息。土地成本由土地出让金、土地税费、土地征用费或拆迁安置的补偿金 等构成。对于房地产开发企业取得土地，主要有三种方式：协议出让，招标出让，拍卖出售。 随着国家土地管理政策收紧，以拍卖方式取得的土地的方式是最常用的方式。城市住宅房地 产目前的价格结构中，土地成本进一步上升，包括室拍卖成本和税费成本两方面的成本。这 个费用是根据该项目预算从数据的分析中得出的结果确定的，可用于成本控制。一般的土地 在进行拍卖时会根据要建的建筑类型如地上地下两层楼或者高层住宅楼等，对使用后的项目 数据进行正确的分析，数据可作为发展目标成本等分类统计的实证数据点。建筑施工时也需 要考虑各种环境因素，如电梯，空调，发电机等；市政环境成本，包括电力工程，供水，供 气，景观工程，市政工程，排水及排污工程，智能化工程。这种费用根据不同的标准有不同 [1] 的费用，应分别进行考虑 。园林绿化项目在一般的设计中会考虑绿地面积和设计的比例， 绿色园林建筑设计领域是属于更广泛的领域，如果将其考虑在内可以大大降低开发成本。由 于房地产贷款利息高，开发周期长，需要大量资金投入，这就需要在发展和提高借用资金运 作流程上，争取银行信贷资金的帮助，支付给经济利益机构合理的资金，因此偿还银行利息 也就成为开发成本的重要组成部分。 二、设计阶段 房地产项目的设计阶段在整个项目实施过程中是非常重要，特别是从方案设计阶段进入 施工图设计阶段，这一阶段对房地产的开发重大，优秀的工程设计可以有效降低工程造价， 如果控制的好，在设计阶段可以降低项目成本的70％至95％。项目开发单位委托设计单位 进行设计的过程中要引入竞争机制，应及早加强设计管理。通过招标方式选择最佳设计，从 而保证了设计先进，合理。一个合理的设计，应有良好的设计选择招标方式，以避免产品背 后的设计缺陷，而且通过合理的评价，减少了设计失误。该项目设计的优劣，不仅影响了建 设资金，建设工期，也影响建设项目未来使用价值和经济效益，开发商应要求方案设计单位 通过多方案评价，以及对方案进行成本核算，以获取更合理的成本方案。作为开发人员，在 设计阶段应要求在设计上定量分析所有设计单位的设计方案，分别计算用数据来说话，充分 考虑到实施性和经济性，房地产开发项目在设计阶段的成本控制是项目成本控制的重要阶 段，可占到成本的75％以上。主要方法和措施有：（1）根据项目所在地确定合理的容积率。 项目建筑面积与绿地的比例大小将直接关系到项目的销售收入和建设成本。据此可以确定一 个基本的控制范围，土地资源的充分利用，与建设项目的环境景观地形特征相结合，提高土 地利用率。 （2）良好的设计评估，以加强设计优化。成本控制人员应对系统的结构设计， 基本形状，布局成本进行分析，向建筑师提出建议，进行优化设计。同时，设计审查过程的 计算，以消除人为因素，特别是在设计上保证系数值的正确性。 （3）施加一个建筑设计， [2] 明确奖惩办法，对施工图设计单位设计指标配额限制 。 三、施工阶段 工程施工阶段的成本控制是整个施工项目的主要阶段