2011湖南永州珊瑚西路新古典主义风格项目前期的策划定位报告261p复习课程.ppt

湖南永州珊瑚西路项目 前期策划定位报告 深圳市协兴房地产顾问有限公司　 二零一一年一月二十日　　;导 语。;目 录 ;Part1 市场调研与分析 ;NO.1 宏观经济环境;一、城市区位;二、城市规划;2009年全市年末总人口586.66万人，比上年增加3.44万人。其中，城镇人口222.81万人，乡村人口363.85万人，城镇化率38%。 冷水滩区总人口53万，零陵区总人口60万。城区人口总计51万。 据2009—2030必威体育精装版城市规划显示，永州市中心城区2020年规划人口85万人，2030年规划人口125万人。 ;六、整体经济;七、财政收入与固定资产投资;城镇人口可支配收入;九、产业结构;宏观经济总结;NO.2 房地产市场概况（住宅篇）;1、房地产市场供销两旺 永州市房地产发展增长较快。2009年全市完成房地产开发投资61.97亿元，比上年增长83.0%，增幅比上年加快46.5个百分点。房屋施工面积625.04万平方米，比上年增长44.5%；竣工面积145.27万平方米，增长60.3%。全年商品房销售面积169.01万平方米，增长56.8%，其中住宅销售149.96万平方米，增长47.4%。竣工经济适用房2266套，竣工面积28.97万平方米。 ;二、一级市场供应;面积：至2008年5月，永州市房屋施工面积（包括农村单位商品房、办公楼、商业营业用房以及其他）累计至少410平米在施工当中，其中近两年商品房年均销售量为189.83万平米。 均价：永州市商品房销售均价由于历史基数很低，虽经近几年的逐年增长，但是在同等城市中房价仍然处于较低位置。;冷水滩区域以湘江为界分为河西、河东两个区域。 河西是冷水滩商业繁华之地，住宅则以零陵中路为核心，像周边区域延伸。 随着火车站的新建，加之凤凰园版块的发展，河西区域形成了火车站、凤凰园、零陵路三大房地产开发集中板块。 河东是冷水滩后起的行政及居住区，市政配套较完善，因较好的居住环境及城市规划，主要形成了沿江路和育才路两个高档住宅板块。 ;客群增加：大量周边县乡、务工返乡人员为房地产市场带来了新的购买力。据市统计局2008年调查，冷水滩、零陵外来人口购房占５０％；火车站片区在售楼盘创发城有超过600套房被下辖县份上的客户购买。 规模扩大：从15万平米的颐园小区，到32万平米长丰??际广场，再到43万平米皇家帝王广场，和本项目对面超100万平米的中央新城，永州房地产开发由河西老城区——河东新城区——新火车站片区，迈进从“造房”走向“造城”的规模开发时代。 政策支持：政府积极推动行业发展，加大普通商品住房的供地量，调整土地出让策略，实行小宗地出让，降低开发门槛，促进开发增长。;NO.2 房地产市场概况（商业篇）;河西向来是冷水滩商业繁华之地，更以零陵中路最为集中。 零陵中路商圈主要业态以百货、服装、专卖店、餐饮娱乐为主，商业有：步步高电器、金水湾百货、潇湘步行街、舜德摩尔、红太阳购物中心。。。 凤凰园商圈以凤凰路、凤凰园开发区为基础，近几年来陆续发展起以五金、建材、小家电、酒店娱乐等业态为主的城市次商圈。;二、市场租金与售价;此商圈核心主要集中在零陵路和凤凰路交汇的十字路口，由舜德城市摩尔、步步高、永泰商贸城、家家福等商业体组成！;零陵路商圈商业特征;此商圈核心主要集中在凤凰大道、梧桐路与珊瑚路上，由义乌小商品城、永达建材市场及部分社区商业等商业体组成！;凤凰园商圈商业特征;此商圈核心主要集中在潇湘大道、珍珠路与珊瑚路上，主要由新四中学生市场、火车站广场市场及部分社区商业等组成！;火车站商圈商业特征;六、在售商业分析;七、片区商业现状;以上从整体现状、一级市场、二级市场（住宅、商业市场等方面对永州房地产市场有了一个较全面的认知：;NO.3 区域市场分析;火车站片区 代表楼盘：广源国际广场、新港财富广场、清华一品等 多层价格：900-1400元/平米 高层：1400-2000元/平米 客户：多为周边县城客户，以及部分新四中教师。;规划范围 紫霞路以南、西区路以北、火车站铁路线以东、珍珠路以西。 规划定位 承载城市升级换代与骨架拉升需要，打造现代型、生态型、宜居型的国际化城市新区。 功能定位包含商贸、金融、居住、绿色生态、人文教育等综合类型。 物业类型包含高端酒店、写字楼、大型购物商场、百货超市、高品质住宅、生态公园、知名中小学等。 商贸金融方面：继零陵中路城市主商业中心之后的，新型的，符合现代购物消费理念的城市商业副中心。 居住方面：高品质、宜居型社区 人文教育方面：引入知名学校、打造教育产业驱动示范区。 绿色生态方面：规划有市政公园、生态湖泊水系等。 发展计划 重点发展“一横两竖”，围绕珊瑚路、潇湘大道、传芳路沿线开发建设。;三、区域一级市场;四、区域二级市场;五、区域二级市场