20140124长房半岛蓝湾项目别墅市场调研报告复习课程.ppt

湖南中原事业三部 HUNAN.01.2014;第一部分 别墅发展模型探讨;伴随着别墅市场发展过程中所呈现的不同阶段，市场中的成功项目呈现阶段性的特点;第一代别墅典型项目北京 丽斯花园;在别墅市场发展的第二阶段中，别墅价值感的体现有别墅感官过渡至稀缺资源的占有;第二代别墅典型项目 北京碧水庄园 深圳万科 17英里;财富阶层圈的扩大带动别墅目标客户需求的个性化与多样化导致的社区化概念;不 断 增 加 的 外 围 价 值;市场现状：长沙的别墅目前处于快速发展期，2006年开始，大量外来品牌进入长沙市场，带来先进的规划理念，出现一些较高品质的大盘项目和创新的别墅产品。加之政府以及市场的不确定因素，致使别墅产品面积段正在逐渐缩小。;第二部分 全国热销别墅六大密码;热销别墅密码一 开发企业的实力和品牌影响力，是项目最直接的广告宣传;热销别墅密码二 开发企业不当地政府良好的合作关系，让土地获取变得更为廉价;热销别墅密码三 准确的产品定位，以叠加和联排为主，主力面积段分100~180平米和200～250平米，共两大区间;热销别墅密码四 采用欧式和地中海风格为主，外墙以面砖和石材为主，注重品质感;热销别墅密码五 控制总价，实现短期内快速去化;热销别墅密码六 价格筛选客户，定位投资客和度假人士;热销别墅六大密码;第三部分 全国热销别墅案例研究;同景国际城位于重庆南岸区新行政中心茶园新区，是一集居住、商业、商务、生活配套等多种功能为一体的低密度高品质社区。;同景国际城香颂华阁主推联排别墅，主力面积150～170平米，主力针对投资客。;天津碧桂园坐拥梅江之南中央学府区，拥有天嘉湖、松江生态园等最为珍贵的生态景观，总建筑面积96万平米，临湖观景生态自然。;一期产品以联排别墅为主，地上三层，不带地下室，分八联和11联两种方式布置。主力面积控制在180～250平米。;和黄御峰园位于深圳龙岗区平湖镇东北部，背靠凤凰山，毗邻80万平米的国家级凤凰山矿山公园。占地面积逾24万平米，建筑面积逾30万平米。;三期产品以亲地叠墅为主，地下一层，地上六层，分上下两户。主力面积控制在120～175平米。;旭辉上河郡位于高新区北部经济开发区大运河畔，总建筑面积32万平，其中占有2.8万方商业用地，容积率1.4，绿化率约40%;叠加别墅地下一层，地上四层，分上下两户。主力面积控制在170～190平米。项目完善的交通出行体系，吸引大量高新区产业客户前来购房。;清水湾位于海南省陵水黎族自治县东部沿海，项目总用地约15000亩，规划总建筑面积约900万平米，整体容积率约0.9，绿化率35%。;雅居乐清水湾目前在售的是星海传说组团，规划612套精装小独栋产品，分为泰式和欧式两种风格。;独栋产品一层半设计，地上一层，面积基本控制在250平米以下，同时赠送地下室和花园，赠送比例基本在80%以上。;雅居乐清水湾以滨海度假为主要卖点，主要定位投资客，兼顾度假需求（第二居所）客户。;布鲁斯小镇位于上海南汇区惠南镇;一期规划基本以小面积联排为主，包括90墅和联排，主力面积段基本在100～180平米间。;绿地90墅产品，面宽5米，进深11米左史，地上三层（含地下一层），利用空间实现150平米的享叐，突显产品附加值。;90平米实际使用面积达到150平米左右;全国热销启示;第四部分 长沙别墅市场研究;;高端别墅项目： 绿城青竹园 保利阆峰云墅 湘江一号 中粮北纬28° 中高端别墅项目： 万业巴厘岛 中铁水映加州 龙湖湘风原著 裕田奥莱小镇 金地三千府 龙湾国际社区 格兰小镇 橘郡礼顿山 郡原美村 美洲故事 托斯卡纳 中端别墅项目： 御邦 汀湘十里 卓越麓山别墅 新地东方明珠 迪亚溪谷 ;2013年别墅供销比为1.46，整体供过于求。2013年别墅供应量猛增，市场竞争加剧。长沙别墅年均去化量稳定在 30万㎡左右，单价呈现稳定上升趋势。;;13年长沙别墅市场成交项目排行 ，岳麓山公馆在销售金额及速度上，爵世名邸的高价快速去化值得本案借鉴;2013年1-12月别墅项目销售速度;项目;;类型;项目;客户群1：南城私营业主;;;城市依赖型：有一定实力，但无法接受过于偏远的地段位置;第五部分 长沙别墅市场案例研究;开发商;联排别墅为项目主打，是龙湖地产顶级系列的颐和系产品，为法式新古典主义风格，高品质、高附加值产品，户型设计大气、奢华、实用;联排A1户型解析;联排A1户型解析;*;*;联排A1户型解析;户型亮点：双首层双入户设计； 负一层连通花园且有4米层，采光通风效果好，舒适度可与地面一层相媲美； 车库采用是高层的设计方式，每栋有一个公共停车场，每户带两个车位，人车分流； 客厅6.3米挑高，U型舒适楼梯。主卧套间，动静分离； 户型缺点: 窄