5房地产开发项目融资教学教材.ppt

第五章 房地产开发项目融资 第一节 概述 第二节 房地产开发项目主要融资方式 第三节 融资方案分析与决策 第四节 房地产投资信托基金 Real Estate Development Operation * 第一节 概述 一、房地产融资的含义及意义 1.房地产融资的含义 指房地产投资发起人为了确保房地产开发项目或投资经营活动能够顺利进行，而进行的资金融通活动。 2.房地产融资的意义 二、房地产融资的目的及原则 1.房地产融资的目的 （1）实现项目投资开发目标和企业发展目标 （2）偿还债务，改善赢利能力，调整资本结构 二、房地产融资的目的及原则 房地产融资的原则 2. （1）时机适当 （2）安全性 （3）经济性 （4）可行性 Real Estate Development Operation Real Estate Development Operation * 第二节 房地产开发项目主要融资方式 房地产开发项目主要融资方式 银行贷款 社会集资 吸收外商投资 商品房预售或预租 自有资金 融资方式 项目BOT 其他融资方式 Real Estate Development Operation * 第二节 房地产开发项目主要融资方式 一、自有资金 1、资本金筹集 方式：国家投资、集资、发行股票 形式：货币、实物、无形资产 2、企业公积金 （1）资本公积金筹集：资本金溢价、法定资产重估增值、捐赠 （ 2）盈余公积金筹资 主要用于弥补亏损、追加投资，股份公司还可按规定用于分配股利，也可转增为资本金。 （3）公益金 指房地产开发企业按照规定从其税后利润中提取的专门用于企业职工福利设施的准备金。 （4）未分配利润 未分配利润=税后利润-盈余公积金-公益金-可分配利润 二、银行贷款 (1)房地产开发企业流动资金贷款 (2)商品房建筑材料、设备补偿贸易货款 (3)房地产开发项目货款 （4）土地储备货款 具有自偿性的特点，贷款期限一般不超过一年，以企业收入所产生的现金流用于还款。 又称临时货款，只对己经落实销售对象，能按期收回房款的开发企业发放。一般货款期限不超过六个月，属于短期货款。 是一种抵押贷款，按不同阶段发放不同货款，包括土地购置贷款、土地开发贷款与建设货款三种类型，可由同一借款人提供但保 是借款人发放给土地储备机构和一级土地进行开发企业，用于土地收购及土地前期开发，整理的贷款。土地储备货款的主要还款来源是土地出让收入。 Real Estate Development Operation (5)房地产抵押货款 指借款人（抵押人）以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向货款人（抵押权人）提供债务履行的担保，以此来获得货款的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得价款优先受偿。 政策性（住房公积金）住房抵押货款 商业性住房抵押货款 购买商用房地产的机构或个人，以所购买的房地产作为抵押担保，向金融机构申请货款的行为。其还款来源主要是商业房地产的净经营收入，仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。 抵押人为取得在建工程后续建造资金的贷款，用其合法取得的土地使用权连同上面的在建工程已投入的资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。 ①个人住房抵押货款 ②商用房地产抵押货款 ③土地及在建工程抵押贷款 Real Estate Development Operation Real Estate Development Operation * 第二节 房地产开发项目主要融资方式 股票与债券的区别 股票与债券都是有价证券，筹资的手段和投资工具，都可以转让流通。两者实质上都是资本证券。 1、发行主体不同 作为筹资手段，无论是国家、地方公共团体还是企业，都可以发行债券，而股票则只能是股份制企业才可以发行。 2、收益稳定性不同 从收益方面看，债券在购买之前，利率已定，到期就可以获得固定利息，而不管发行债券的公司经营获利与否。股票一般在