7.房地产开发项目融资教学讲义.ppt

第七章 房地产开发项目融资;第七章 房地产开发项目融资;第七章 房地产开发项目融资;第一节 房地产资本市场;一、房地产市场与房地产资本市场;一、房地产市场与房地产资本市场（续）;一、房地产市场与房地产资本市场（续）;（一）房地产开发贷款 房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售或出租等用途的房地产项目的贷款。 土地购置贷款 土地开发贷款 建设贷款 （二）土地储备贷款 土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款，主要针对土地储备机构。;房地产抵押贷款：是指借款人以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人提供债务履行担保，获得贷款的行为。 主要包括： 个人住房抵押贷款 商用房地产抵押贷款 在建工程抵押贷款　;（一）个人住房抵押贷款 是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。 包括： 商业性住房抵押贷款 政策性（住房公积金）住房抵押贷款 政策性住房抵押贷款利率较低，但限于已参加交纳住房公积金的居民，且贷款额度有一定限制。;我国目前个人住房抵押贷款的利率采用可调利率方式，在法定利率调整时，于下年初开始按新的利率规定计算利息。 目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的70%。 贷款期限最长不超过30年。;（二）商用房地产抵押贷款 商用房地产抵押贷款：是指购买商用房地产的机构或个人，以所购买房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。 由于商用房地产抵押贷款的风险较高，因此其贷款价值比率通常不超过60%， 贷款期限最长不超过10年，贷款利率也要高于个人住房抵押贷款。;（三）在建工程抵押贷款 是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。　; 合法设定房地产抵押权 择优选择设押的房地产 合理确定抵押率（贷款价值比率） 处置抵押物的渠道畅通;（一）房地产投资信托基金的含义 房地产投资信托基金是指通过制定信托投资计划，信托公司与投资者签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。;（二）房地产投资信托基金的分类 按物业类型划分：商业、工业、住宅等类型的房地产投资信托 按投资策略划分：权益型、抵押型、混合型 按发行股票的原则划分：开放式、封闭式 按组织形态的不同划分：契约型、公司型;（三）房地产投资信托基金的特征 投资目标清晰：投资于房地产 把大部分收益分配给了基金投资者：90%以上 是资金信托和财产信托的结合：接受房地产 价格更多的取决于其所拥有的房地产价值 并不一定需要在交易所公开上市，只要得到批准就可以采取私募的方式融资;投资于房地产投资信托基金的好处在于： 流动性好 市场价值稳定 高现金回报 有效分散投资风险 抵御通货膨胀;第二节　房地产开发项目融资;一、房地产项目融资概述;一、房地产项目融资概述（续）;（三）房地产项目融资的意义 房地产企业：“烂尾楼” 金融机构：流动性、安全性、盈利性的原则;（四）融资方式 资金融通方式：直接融资和间接融资 直接融资：资金供需双方直接接触，不通过中介机构 间接融资：资金融通通过金融中介进行，由金融机构筹集资金和运用资金;1.自有资金 2.信贷资金（银行贷款） 3.证券市场资金 发行股票 发行公司债券 4.非银行金融机构的资金 5.其他机构和个人的资金 6.预售或预租收入;实例;科学制定、正确选择房地产开发融资方案 比较并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资成本低、融资风险小的方案。 （一）资金来源可靠性分析 （二）融资结构分析 资本金与债务比例、股本结构、债务结构 （三）融资成本分析 债务融资成本、资本金融资成本 （四）融资风险分析 资金供应风险、利率风险、汇率风险;;第三节　金融机构对项目贷款的审查;一、企业资信等级评价;一、企业资信等级评价（续）;一、企业资信等级评价（续）;一、企业资信等级评价（续）;（七）企业在贷款银行的资金流量 存款比；贷款比；结算资金归行率 （八）其他指标 销售收入增长率； 权益增长率； 开发产品销售率； 开发产品合格率； 开发产品优良率 企业经营管理能力 企业的影响力 ;　审查时要评价的指标体系： 项目基本情况指标 四证落实情况；自有资金占总投资比率；资金落实情况；地理与交通位置；基础设施落实情况；项目品质； 市场分析指标 市场定位；供需形势分析；竞争形势分析；市场营销能力；认购或预售（预租）能力 财务评价指标 内部收益率；销售利润率；贷款偿还期；敏感性评价 贷款相关因素 贷款数量；贷款期限；利息率；目标收益率; 1.开发商已经拥有了项目用地的土