三级计划管控体系教程文件.ppt

* * * * 房地产企业项目管理的三级计划管理体系 公司年度经营目标 项目关键节点计划 项目现金流计划 配套工程计划 一 级 计 划 营销推广计划 施工进度控制计划 承建商、材料进场计划 用图、样板确认计划 承建商、材料分判计划 出图、样板封样计划 售楼卖场计划 各专业部门计划 需要的其它计划（比 如：精装修） 二 级 计 划 三 级 计 划 3~5年战略 人力资源配置 报建计划 施工 营销推广计划 计划 公司年度经营目标 项目关键节点计划 项目现金流计划 一 级 计 划 承建商、材料分判计划 售楼卖场计划 各专 二 级 计 划 三 级 计 划 项目总体开发计划剖析以及建议 1. 项目关键节点计划行业现状分析 2. 房地产项目总体开发计划编制要求 3. 编制建议案例 4. 在不同管控模式下的建议 3~5年战略 人力资源配置 项目关键节点计划行业现状: 在行业中，各个房地产企业因经营差异、背景区别、阶段不同等原因，对于房地产项目关键节点计划的定义和控制关注点不尽相同，有营销导向型、有法务导向、有承建导向等，各企业也难以统一，因为项目关键节点计划体现的是一个企业的经营思想。 项目关键节点计划行业现状分析 以营销为导向的计划管理安排 1. 土地使用证 2. 交地 3. 方案 4. 初步设计 5. 施工图设计 6. 开工 7. 售楼处、样板房区开放 8. 预售许可证 9. 开盘 10. 完成销售额45％ 11. 完成销售额70％ 12. 完成销售额95％ 13. 景观施工进场 14. 竣工 15. 交房 16. 交房95％ 房地产企业以营销为导向的项目关键节点计划案例 龙湖：集团关注的关键节点 14个关键节点：（1）取得国土使用权证（2）交地（3）完成方案设计（4）完成初步设计（5）完成施工图设计（6）取得施工许可证（7）项目开工（8）售楼处、样板区开放（9）取得预售许可证（10）开盘（11）景观施工进场（12）竣工备案（13）交房（14）交房完成率95％ 不影响集团管控的14个关键节点，地区公司可自行调整计划，只需将结果抄送集团运营中心； 影响上述14个节点中红色的5个节点，地区总经理应进行书面解释，并经集团总裁审批，以引起关注； 剩余9个关键节点的变化由集团运营中心审批； 集团只考核项目关键节点的按时达成率。 房地产项目关键节点计划编制要求建议： 1.公司经营资金进出关键节点（经营进度） 2.项目融资节点（比如:四证） 3.考虑各专业关键节点的协调关系 4.重大的费用节点 5.上市公司的财务节点 6.报建法律手续关键节点 7.集团对项目专业管理监控点 8.人力资源授权管理节点 9.适当的时候，要考虑供方资源配置 项目总体开发计划体现项目经营思想、统领项目各专业计划，是项目进入实施阶段最核心的计划。 房地产项目关键节点计划编制要求 房地产项目总体开发计划编制建议案例 1. 土地确权（项目第一笔付款） ——完善法律手续、重大费用节点 2. 场地拆迁完毕 ——完善法律手续 3. 项目经营实施策划报告 ——经营监控、专业监控与公司授权 4. 概念性方案设计任务书 ——专业节点 5. 概念性方案设计任务书集团确认 ——专业监控与公司授权 6. 营销方案——专业节点 7. 营销方案集团确认——专业监控与公司授权 8. 《项目投资分析模型（概念版）》 ——项目专业风险控制、专业监控与公司授权 9. 规划及建筑方案集团确认 ——专业监控与公司授权 10. 详规批复——完善法律手续 11. 建筑用地规划许可证 ——完善法律手续 12. 土地证 ——完善法律手续 13. 建筑方案征询及批复 ——完善法律手续 14. 园林景观方案设计集团确认——专业监控与公司授权 15. 扩初征询及批复 ——完善法律手续 16. “示范区 ”策划方案集团确认——专业监控与公司授权 17. 施工图报建、会审——专业节点 18. 建设工程规划许可证 ——完善法律手续 19. 签订总承包合同 ——专业监控与公司授权 20. 建筑工程施工许可证 ——专业节点 21. 四证取得——融资节点 22. 基础工程开工 ——专业节点 23. “示范区 ”完工开放——专业节点 24. 预售许可