商业步行街业态深化报告复习课程.ppt

［凯东新城项目步行街业态布局细化］;位置优越：位于大岭山镇新城镇中心。毗邻镇政府和文化广场。 项目定位：大岭山镇首席高尚商住小区。 地块情况：地块土地面积为80339平方米，大地块呈梯形 ，两边 宽分别为150、275米，两边长分别为316、290米。小 地块呈长方形，长163米，宽82米。 景观资源：大岭山文化广场和大岭山公园景观。 地块形状：地块梯形分布、地块规整、方正，不仅对施工通道等入口 的设立十分有利，也使整体规划十分灵活。 周边情况：地块四面街道较为宽阔、农民房建筑临街面也比较整体， 利于商业步行街的打造。临街道路呈半围合式，也利于人流汇集。 ;1－项目位置：项目辐射能力示意;S 优势： 区位优势：新区城镇中心 交通优势：交通便利 自身优势：项目规模与定位 环境优势：镇公园和文化广场; 核心竞争优势;; 高端人群：外来商务人群、实力企业主等 高档消费的实现者。热衷高档餐饮、娱乐休闲消费，高档购物消费。 中高端人群：生意人、企业主、企业高管、公务员等 中高档消费的实现者。热衷餐饮、娱乐休闲、中高档购物。 中低端消费者：普通白领、打工者等 普通消费的实行者。主要是普通娱乐休闲、购物消费。;2－ C.C.T.I (发展态势 Trend); 区位资源：新区城镇中心、休闲中心，大量高端消费人群聚集。 交通资源：近距离与市、镇主干道接驳。 自身规划资源：合理的规划布局、风情步行街的打造吸引眼球。 环境资源：镇公园和文化广场。 自有小区人群及互动：本小区将进驻约5000人中高层次的人群，该 群体将与大批人群产生的互动、带动大量人口的流动。;3－ C.C.T.I推导下的整体定位;功能定位：休闲娱乐、购物、餐饮、观光旅游等功能;;3- C.C.T.I推导下的业态定位：;4－整体业态布局方案：一层;4－整体业态布局方案：二层 ;运营定位推导法则 3：整体业态布局方案;一期 1 层;4－商业步行街（一期）的业态（西南角） ;4－商业步行街（一期）的业态（西南角） ;4－商业步行街（一期）的业态（2层街铺） ;4－商业步行街（一期）的业态（2层街铺） ;1）主???硬件设施建设： 广场：活动舞台休闲椅、喷泉等 商业街：座椅、广场灯、霓虹灯树、绿树、花坛等; 餐饮、咖啡等休闲设施可安排在商业街偏僻位置， 供游人小憩，同时平衡人流。;休闲椅等设施可供客人歇息;儿童游乐设施可吸引父母前来;6-装修、包装：时尚、风情主题;6-装修、包装：时尚、风情主题;6-装修、包装：时尚、风情主题（营销：样板商铺） ;6-装修、包装：时尚、风情主题（营销：样板商铺） ;6-装修、包装：时尚、风情主题（营销：样板商铺） ;;整体实现目标：“四赢” 发展商通过租售结合实现自身效益的最大化。 业主获得可观的投资收益。 商家通过入场经营取得经营效益。 消费者在消费中得到体验和满足。 整体操作模式：“三统一”。 统一招商。 商业管理公司的引入：实现统一经营、统一管理 目的：商业步行街氛围的形成和运营的良性循环。; 关于后期经营管理 1）如何进行经营管理： 聘请知名商业企业的管理队伍来管理或充当商场经营顾问 引进专业的商业管理人才，成立自己的商业经营管理公司 2）经营管理内容：除基本的管理工作外，更重要的是商场的经营推广，包括商 场经营分区的管理、整体形象的宣传，节假日促销活动的组织，商户经营品 质的监管、商家的退租、转让、重新招租、租户售后服务的监督等。 3）专项商业推广基金的设立：制定具体的经营推广计划，增强租户和投资 者的信心。;关于商业推广核心：活动造市; 深圳星彦地产凯东新城项目组 2005年5月20日