商务公寓定位报告复习课程.ppt

商务公寓纯办公形式分析 溢价能力 溢价能力高，利润贡献率高； 案例：合正·壹中心入市时商务公寓售价22000-23000元/㎡，整体价格明显比住宅（20000元/㎡）高了2000—3000元/㎡，实现了高溢价； 销售速度 消化速度较快 案例：合正·壹中心入市时间2012年6月，开盘当天推售500多套公寓，销售了九成，消化速度较快； 客户层面 承接片区中小型企业主的要求 投资潜力大； 分析：航城片区内，写字楼供应较少，传统办公都积聚在厂房内，办公形式能承接片区中小型企业主的要求；同时因稀缺和产品特性，投资潜力大 纯商务模式具备准入门槛低、溢价能力强、消化速度快、商务形象统一的优势，客户对此类产品认知度较高，客户基础成熟 纯商务模式研判 纯住宅形式 商住混合形式 纯商务形式 溢价能力 溢价能力较弱 （☆） 溢价能力一般 （☆☆） 溢价能力高，利润贡献率高（☆☆☆☆） 销售速度 消化速度较慢 （☆） 将在一定程度上和项目南区形成竞争（☆） 消化速度一般 （☆☆） 消化速度较快 （☆☆☆） 客户层面 客户担心投资回报率低 （☆） 客户对用地年限抗性较大（☆） 客户担心居住及办公纯粹性问题（☆） 能有利于多层次客户选择，让客户体验一体式生活 （☆☆） 承接片区中小型企业主的要求（☆☆☆☆） 投资潜力大（☆☆☆） 综合评定： ☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆☆☆ 商务公寓形式研判 综合评判： 本案公寓型产品以纯商务模式为发展方向 * 商务公寓定位 Chapter 5 * 市场竞争研判 市场竞争盘点 直接竞争细分 区域竞争：2013-2014年，区域商务产品总供应量达61万㎡，竞争呈现白热化态势，而随着区域商务市场的成熟与发展，未来区域竞争将更加激烈 2013年-2014年区域内入市商务项目 所在区域 项目名称 供应面积 推售时间 宝中 壹方中心 10万㎡ 2013年下半年 新安 勤诚达22世纪 4.4万㎡ 2014年上半年 67区中粮产业园项目 10.8万㎡ 2014年下半年 华联27区项目 3.9万㎡ 2014年下半年 中洲中央公园 5万㎡ 2014年上半年 碧海片区 广兴源圣拿威 2.5万㎡ 2013年下半年 康达尔西乡项目 8.2万㎡ 2014年上半年 中粮锦云 0.8万㎡ 2013年下半年 航空新城 万象新天 3万㎡ 2014年上半年 福永后瑞 0.4万㎡ 2013年下半年 天空之城 12万㎡ 2014年上半年 合计 61万㎡ 分析：近两年区域商务产品竞争激烈，而随着新国五条等政策的出炉，以及大空港规划的逐步到位，将刺激区域商务市场供应增加，未来区域竞争将更加激烈 区域市场竞争——区域市场 板块竞争：福永片区是城市新兴发展区域，属于大空港发展的一部分，由于其将形成对全宝安客户的拉动，且片区内客户有地缘性，故项目竞争主要来自大空港及周边镇区 宝中商务市场现状： 甲级写字楼聚集区，市场供应基本以出租型为主 二手售价在 40000/㎡ 以上，租金水平为 120-170元/㎡·月 新安及西乡商务市场现状： 早期的写字楼物业以租赁项目占主流，并且以只租不售为主，基本为乙级写字楼，形象较为一般 以商务为龙头的综合体项目较多，商务产品广受市场关注，近期入市项目档次较高 大空港商务市场现状： 主要以电子、批发企业为主要用家，区域商务处于快速起步阶段 片区商务供应主要以村委/企业自建写字楼及少量商务产品为主，片区商业处于初步成长阶段 区域市场竞争——项目竞争范围圈定 竞争项目：锁定未来两年大空港片区及其周边镇区商品商务项目； 主要竞争项目:万象新天、富通后瑞、天空之城 2014年-2015年区域内入市商务项目 所在区域 项目名称 供应面积 入市时间 优势 航空新城 万象新天 3万㎡ 2014年上半年 产品赠送率、地铁 富通后瑞 0.4万㎡ 2013年下半年 产品品牌，小型综合体 天空之城 12万㎡ 2014年上半年 产品品牌，体量 合计 15.4万㎡ 区域市场竞争——项目竞争项目 项目名称：中信领航里程 占地面积：64117平方米 建筑面积：276853平方米 容积率：3.20 项目优势：临107国道，交通优势明显，生活配套丰富 入市时间：预计2014年上半年 未来竞争项目：中信领航情况介绍 区域市场竞争——竞争项目概况 航城上，首席百万综合体 项目名称：万象新天 占地面积：48764平方米 建筑面积：128171平方米 容积率：2.50 项目优势：1号线固戍站地铁上盖 入市时间：预计2014年上半年 未来竞争项目：万象新天情况介绍 刚需之王，地铁上盖精装小户 区域市场竞争——竞争项目概况 区域市场竞争——竞争项目概况 未来竞争项目：富通后瑞情况介绍 地块分类 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡） 规划用地面积 28130.45