城市新苑商业地产提案1复习课程.ppt

该区域辐射范围内人口超过10万人，多数 为经济效益较差的企事业单位职工，消费 能力较弱，年龄老年化严重，购物主要以 日常消费品为主，习惯于量贩自助式中低 购物商场 项目区域人群特征 区域人群消费特征 大众化 平价 日常用品 品牌化专业商品（如：美的、格力、等） 趋向规模大、大而全、有选择余地商业中心 咋样让他们来？ 本案关键要素 1 交通 文景路、大兴东路全面贯通以后，本案环抱此黄金路线，北连龙首商业圈，西连红庙商圈，极赋商业资源，未来前景不言而喻 ，就目前而言大兴路尚在筹备阶段，对整体运营构成障碍 2 人流 周边常住人口稳定，成熟的社区环境，加之附近在建项目较多，新入住的人员也络绎不绝，为本案提供了重要的商业支持，但附近居民收入微薄，消费水平较低，无法满足高端商业结构 解决方案构想 加大人流量，加大项目聚客力，扩大目的性消费，弥补现下商业氛围薄弱、交通状况不理想现状 构建新兴商业模式，赋予项目有效主题概念，提高商家爬楼能力，解决3-4层招商难的问题， 打造附近独具特色的、有规模、有影响力的唯一商业集群 * * 城市新苑地产提案 商业部分 项目概述 城市新苑商业项目位于兴中路与华强路交汇处，东临规划中的文景路延伸段，项目中间贯穿规划的城市快速干道大兴路。总商业面积约5万平方米，已建成裙楼底商约1万平方米。项目建成后必将改变了附近北稍门商圈及龙首商圈长期以来分散，凌乱的商业局面。并充分补充了对红庙坡商圈正在建设大型综合体开发商业体系，满足了附近社区群众的生活，教育，学习，医疗、休闲、购物等众多条件，社会效应与经济效益巨大。 项目区位宏观环境分析 北城区域概述 西安北郊包括未央区和经开区，现称为“未央新城”，规划面积为24平方公里，依托西安市行政中心、文化体育中心、北客站交通中心等3个中心，建成集办公、居住、文化、体育、商业为一体的城市北部新区，形成新的中心区。从2010年10月起，西安市行政中心将陆续迁至张家堡区域。 主要商圈 城北从大范围来划分分为十大商圈 一、未央大道商圈 二、大明宫商圈 三、大学城休闲时尚商圈 四、三桥汽贸物流商圈 五、环汉城休闲服务商圈 六、龙首商圈 七、太华路商圈 八、辛家庙商圈 九、西安北客站商圈 十、渭滨生态旅游商圈 商圈分析 北郊十大商圈按发展状况，地理位置，和主要商业活动的不同大致可分为三类。 第一类是综合性的商圈；区域内写字楼，底商较多，各种业态较为丰富，各种公司较多；包括龙首商圈，未央大道商圈，太华路商圈，商业形式以大中型购物中心，百货，集贸市场，生活超市和精品专卖店为主，例如：龙首商业步行街，家家福生活超市和安踏李宁等品牌店构成了该区域现有的商业内容。 第二类是旅游休闲类商圈，以旅游休闲为主，包括休闲，旅游娱乐教育等，各业态也偏向旅游休闲娱乐教育方面等方面，包大学城休闲时尚商圈环汉城休闲服务商圈西安北客站商圈、渭滨生态旅游商圈。 第三类是商业活动针对性比较强的商圈，发展到一定规模以后形成一种大型的产业集聚，业态也较为单一，基本属于一个大的行业。包括大明宫商圈，三桥汽贸物流商圈，辛家庙商圈，大明宫商圈主要以建材家居为主，周边业态也以此为主，三桥汽贸商圈给业态以物流汽配，汽车配件，维修美容为主，而辛家庙商圈则以蔬菜水果 批发，农副产品批发零售为主。 现状及发展 目前本区域的写字楼主要集中在北关大街，未央大道两侧，也是现阶段各业态主要集中的区域，现主要楼盘有：利君V时代、御道华城、赛高国际商务港、第五国际、天地时代广场、赛高国际街区、经发大厦、和谐大厦、中登大厦、凯鑫国际、雅荷中环大厦、金泰财富中心、海联国际大厦、天乙大厦、宏林名座、方兴大厦等。 其他商圈主干道两侧的大多以底商为主，例如：凤城三路的香克林小镇的底商文景路周边各楼盘自主经营的底商等，现阶段无大型商业。 未来商业与公寓写字楼发展潜力巨大，例如：老三届首座、荣豪大厦、宫园一号、 MAX未来综合商业体项目，边海荣豪佳花园二期底商、凤城四路中登城市花园底商、银池品智天下商铺、双威理想城2万平米商铺、目前只有御景华府的部分商铺正在营业，大部分在招租。白桦林居的底商大部分已在营业。 北郊多为1-4层剪力墙结构的独立门面，缺乏大型柱网结构的框架结构的商业建筑，制约了北郊整体商业发展水平，是公司机会点 业态潜在需求 就整个北郊各种业态来看，目前在金融机构方面，北郊最缺乏的是一些地方性银行，私人银行，例如；招商银行，重庆银行成都银行等；此外，还缺乏一些投资理财机构，保险类企业。酒店类现在连锁酒店比较多，但是缺乏三星级以上的大型酒店，娱乐场所相对较少，缺乏大型的影院，，KTV会所，健身类的业态。 但最缺乏的还是