汇报方案终81.ppt

我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向 我们采用S-C-Q结构化分析方法 通过S-C-Q基本结构的分析我们确定了界定问题的分析模型 S：情境（situation）——项目背景事实（规模、交通、市场等） R1：非期望结果——由特定情境导致的特定结果 R2：期望结果——我们的期望目标（实现客户目标） C：矛盾或冲突 （complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突 Q：提出问题 （question） ——要实现从R1到R2必须面临的核心问题 市场竞争战略模型 市场领先者战略 扩大总市场 保护市场份额 扩大市场份额 市场追随者战略 仿制者（counterfeiter） ：完全复制 紧跟者（cloner）：紧跟着模仿领先者的产品、分销和广告，等等。 模仿者（imitator）：模仿者在某些事件上仿效领先者，但在包装、广告、价格上又有所不同。 改进者（adapter）：改变者接受领先的产品，并改变或改进它们。 功能构成 客户定位 具有shoppingmall功能 书房、茶室 高层的1-4层打造洋房化 地台入户 舒适性原则 东西拼合设计——子母户型 北向增加阳台或凸窗，可使整个户型南北通透 打通后设置客卫和客卧 A B A 可设置成带独立卫生间和衣帽间的舒适主卧套间 B 90平米2室、70平米一室、110平米三室 例如：项目户型对比 万科东丽湖：3室 我方建议户型：3室 （115-118平米） 类似我方这种户型舒适度的产品可能130平米，不但单价比，而且总价低，例如我产品70万可以达到100万的效果， ( 130平米左右) 远洋新干线 2室 （90平米） 我方建议户型 2室 酒店式公寓复式项目——多重思路可供考虑 立面 立面考虑到为本案主要精髓体现部位，考虑部分成本及项目产品定位原则，使用美国折中主义、后现代主义（文邱里风格） 表现特征为：现代、挺拔、大气、内涵、都会感 原则:装饰主义表现，具有品质感；引喻作用（暗示文化及项目素质）；当地建筑与历史性结合原则： 景观表现 表现景观节点特征及集中性原则，由于内蒙风沙较大原则，多使用硬铺形式及坡型立体景观形式凸显项目特质，其中设置景观人文节点雕塑，表现项目浓缩特质： 商业部分提示 决定侧重商业销售力的六大因素 决定商业销售力的六大因素 定位 区 位 投资性 经 营 规模 营销 地段价值的提升 规模效应 业态优化、概念领先 主力店招商、统一管理 营销促动市场神经 妥善解决投资三要素 （安全性、收益性、流动性） 销售力提升的范畴 案例提示 上海新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心 功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身 客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客 提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费的场所 定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化 将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起 上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点 希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地 一个国际交流和聚会的地点 有很多的活动，很多人在上海新天地聚会 案例提示 香港兰桂坊：位于市中心极赋盛名的商业街 规模 德己立街与云咸街间的L型地段。街道不长，只有10来分钟的步行距离。 功能定位 集美食、娱乐、休闲及文化于一体的宝地，吸引大量国际化消费者。香港人通宵达旦的狂欢胜地 商家 兰桂坊及其周边酒吧、餐厅和迪士高林立，在极小的区域内聚集了50多家世界各地风味的餐厅。 商业案例特征分析 时代奥城项目 时代奥城是天津奥林匹克中心的配套区 城市奥运文化圈 总建筑面积100万平方米，包括45万平米公建区和55万平米住宅两部分。 业态规划：由智能商务、首席住宅、国际级酒店式公寓等多种业态构成。 产品定位：现代大都市居住形态中的顶级产品 可持续发展的综合区，最终成为天津市的新功能中心 配套设施 ： 建筑面积45万平米的高档精品商业区，其中包括五星级酒店、酒店式公寓、世界品牌旗舰店、巨型超市、大型综合全日百货、酒吧街、写字楼，400-500米长的步行街等；小区内还建有5000平米豪华会所，包括棋牌室，游泳馆，健身房，各种球类场馆，中央主