3.项目商圈的分析.ppt

项目一：零售选址——商圈分析;商家至理名言;【课程引例】：沃尔玛的网点扩张 在沃尔玛创业之初，山姆．沃尔顿面对像西尔斯、凯玛特这样强大的竞争对手，采取了以小城镇为主要目标市场的发展战略。在60年代，美国的大型零售公司根本不会在人口低于５万人的小镇上开分店，而山姆．沃尔顿的信条是即使是5000人的小镇也照开不误，而且山姆对商店选址有严格要求，首先要求在围绕配送中心 600公里辐射范围内，把小城镇逐个填满后，然后再考虑向相邻的地区渗透，这样正好使沃尔玛避开了和那些强大对手直接竞争，同时抢先一步占领了小城镇市场。待到凯玛特意识到沃尔玛的存在时，后者已经牢牢地在小城镇扎下了根，并开始向大城市渗透。; 【思考与分析】 沃尔玛的网点布局颇有些“从农村包围城市”的战略思想，这种网点布局有什么优点和不足？ “5000人的小镇”商圈有多大，如何进行市场销量分析？为什么要限制在“配送中心600公里辐射范围内”进行网点布局？;一、零售商圈分析;商圈示意图;;图：A地区大概的商圈; ②赫夫法则： 赫夫法则是由美国零售学者戴伟·赫夫(David Huff)在20世纪60年代提出的，是在城市区域内商圈规模预测的空间模型。赫夫法则的数学模型是： Sj / Tλ ij Pij = n ∑ Sj / Tλ ij j=1 式中，Pij：i地区的消费者在j商业区或商店购物的概率； Sj：j商店的规模（营业面积）或j商业区内某类商品总营业面积； Tij：i地区的消费者到j商店的时间距离或空间距离； λ：通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距离或空间距离敏感性的参数； Sj / Tλ ij ：j商店或j商业区对i地区消费者的吸引力； ∑ ：同一区域内所有商业区或商店的吸引力。 ;例如: 一个消费者有机会在同一区域内3个超市中任何一个超市购物，已知这3个超市的规模和3个超市与该消费者居住点的时间距离表如表所示 ;如果λ=1，每个超市对这个消费者的吸引力是: A的吸引力是：50000/40=1250 B的吸引??是：70000/60=1166.67 C的吸引力是：40000/30=1333.33 该消费者到每个超市购物的概率分别是: 到A的概率 =1250/(1250+1166.67+1333.33)=0.333 到B的概率=1166.67/(1250+1166.67+1333.33)=0.311 到C的概率=1333.33/(1250+1166.67+1333.33)=0.356;③ 实验法： 实验方法主要包括电话询问法、邮寄问卷 法、提供服务法和实地调查法，下面着重介绍实地 调查法。商圈实地调查的要点有： 开店地点周围住户的情形，亦即所谓的居民居住条件 商圈内有助于商店设立的设施 商圈未来的发展 商圈内的竞争性 ;长沙商圈;二、商圈划分方法;1、五一商圈;2、东塘商圈;3、火车站商圈 ;4、五家岭商圈;5、东城新区商圈;6、溁湾镇商圈;7、袁家岭商圈; 三、影响商圈形成的因素:; 影响商圈形成的因素是多方面的，可以归纳为企业外部 环境因素和内部因素。具体来说主要有以下几个方面： 商店规模 商店经营商品的品种、规格、价格 商店经营水平及信誉 家庭与人口因素 交通状况 地理环境因素 竞争商店的位置 促销活动 ;四、商店选址原则 ;１、方便消费者购买 ;２、方便货品运送;３、有利于竞争 ;４、有利于网点扩充;五、商店选址技巧;2、不同业态选址技巧;1）日用品店或方便店的店址的选择 ;2）土特产店、箱包店、旅店、娱乐性书店、代办托运店、快餐店、旅游纪念品店、出租相机等店的店址的选择 ;3）工艺品店、书画店等店址的选择 ;4）大型综合超市和仓储超市等店的店址的选择 ;5）大型百货商店或商业广场的选址 ;六 店址评估 ;1、新店营业潜力 ;2、开店投资与经营费用测算 ;1）开店前期投资预估 ;2）开店后经营费用预估 ;3）损益平衡点分析 ;损益的计算： 实际损益=税前损益─费用 税前损益=销售毛利─变动费用─固定费用 销售毛利=营业收入─销货成本 损益平衡点的计算方法如下： 损益平衡点销售额=固定费用/（毛利率─变