OUTLETS营销的推广方案.ppt

2010年11月15日;;outlets定位宣传单纯 但本项目却略显复杂;专业OUTLETS 项目;寻求本项目差异化核心价值;OUTLETS 项目营销前思考？;OUTLETS 项目营销前思考？;“3W”概念营销体系;WHY;;十维产品分析法 分析产品优劣势;区位：项目位于台州繁华城镇——院桥镇，院桥镇位于台州市黄岩区南部，北毗邻黄岩城区、东邻路桥区、南达温岭市、西达乐清市。距台州市、黄岩区行政中心分别为30和10公里；东至椒江港口30公里、黄岩机场13公里，西离雁荡山50公里。 交通：境内主要公路是104国道、甬台温高速公路（同三高速）、上三高速公路（常台高速）、台金高速公路、诸永高速公路、路泽太一级公路等，规划的浙江沿海高速公路台州段已动工。甬台温铁路已通车营运，市内主、次干道网络化。 环境：项目周边依山傍水，多条道路穿插而过，基本呈现“六山一水三分田”结构。旅游胜地有太湖山、鉴洋湖、广化寺等。 配套：项目周边待建和在建设的有高档小区、客运站、院桥卫生所、院桥镇政府、学校、银行等。 建筑风格：北美风格 ;智能：管理智能化（背景音乐、喷泉等），规划未定，暂不作优势推广 规划：本项目将设立奥特莱斯精品馆、SOHO商务中心、环球影视、环球娱乐城、环球美食汇等五大主题板块，通过这五大板块业态互补，错位经营，互融互动，提升本项目的商业形象和影响力。 园林景观：现整体园林景观规划未定，但本项目自身应作为台州景点来打造。园林景同应聘请知名景观设计公司设计。（建筑小品打造、景观布置等） 物业：聘请知名商业运营管理公司 运营：“奥特莱斯购物中心”里如何让经营者、投资者、开发者、消费者以及与他们相衍生的关联体的利益得到实现和提升，需要科学的经营模式去引导、去提升它潜在的价值。经营模式的科学化和专业化非常的重要，为了保证项目的良性发展，本项目必须由专业的商业运营公司实行统一规划、统一招商、统一宣传、统一运营，实现整体分散经营，片区统一经营的方式经营。 ;品牌三维度模式 优化品牌最大价值;项目 品牌;项目品牌;政府支持;合作团队;十维产品分析法 品牌三维度模式;卖点提炼及关键词;产品定位;根据市场调研结果以及本项目所处的区位环境分析，在开发商前瞻性经营理念的指导下，由香港环球商机商业管理集团及深圳中汇建筑事务所的共同策划，集合项目自身具有的自然资源、建筑特色、商业规模、多功能等优势，打造台州中高端商业的新引擎，因此，我司建议市场定位：;;客户群体定位;业态客户群体定位;租售群体动机发掘;租售群体动机发掘;业态客源分解;1、本项目规划占有一部分OUTLETS，但从项目区域及规划要求，项目应已跳出“奥莱做奥莱”。可用OUTLETS作为一个宣传发光点。 2、项目以特色餐饮、娱乐休闲、旅游度假等为一体的风情购物中心定位，加上项目自身建筑风格为北美风格，应是该区域的一张名星片。因此，应当将项目作为台州一张名星片和景点对外宣传。 3、院桥有“南乡重镇”之美誉，古有“台温驿道”横穿全境，院桥镇应由政府加强政治和古镇文化宣传。 ;项目推广语定位;铺位区域价值划分(含租地);铺位租售建议(含租地);铺位租售建议(含租地);目前奥特莱斯商铺运营方式有以下几种：;商铺租售其它方式有以下几种：;联营方式;自营方式;总结 以上四种合作模式各有千秋，每一种模式均有其优势和劣势，一般来说这几种模式都可以根据奥特莱斯文商场自向的情况下去同进设立或选择其中一两种模式进行操作。比如上海青浦奥特莱斯既有租赁模式又有联营模式。 因此，本项目奥特莱斯物业形态初步可采用联营方式。个别品牌商家优惠政策具体可后期招商另谈。;先租后售，可以通过营造商业氛围，拉升商业价值，增强投资者信心，为销售创造条件，但在执行过程中应留意租金与售价的比例关系防止租金与售价倒挂机现象，租约期限以3-5年为宜，这种方式方法一般适合于社区商业和小型集中商业。 ;只租不售应该是遵循商业客观规律的最佳得理方式方法，开发商通过统一招商、统一管理、统一运营、不断提升商业价值，获了较高的租金回报。但其有资金大、回收周期长、运营风险大、对开发商的资金要求及运作能力提出严峻的考验。这种方式在大型MALL中开始普遍运用。 ;总结 因考虑本项目前期要投放大量资金，只有销售才能确保资金平衡和项目资金现金量。因此在销售模式当中，情况重点采用带租约出售营销模式。 针对租赁地块，考虑到后期地块的使用权，建议此区域先租不售 统一管理的营销模式。;A;铺位租售价格区间建议(含租地);铺位销售价格(不含租地);;项目名称建议;项目视觉表现;推广媒体选择建议;媒体选择;短信;推广节奏安排建议;推广节奏安排建议;推广活动安排建议;台州黄岩奥特莱斯 集国际名牌、特色餐饮、娱乐休闲、旅游、办公于一体的 奥特莱斯购物中心;形象模块;形象广告设