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创模物业经营管理思路 创模物业 2014-9-7 目 录 第一章 创模物业公司组织架构及岗位设置 第二章 销售案场组织架构及岗位设置 第三章 汇祥林里3000一期组织架构及岗位设置 第四章 汇祥林里3000二期组织架构及岗位设置 第五章 林里3000二期筹备工作计划 第六章 下半年度工作计划及存在的问题和改进意见 第七章 物业经营管理整体设想及策划 第一章：创模物业公司组织架构及岗位设置 一、组织架构 二、岗位设置及岗位职责说明 一、组织架构及管理体系图 二、岗位设置及岗位职责说明 二、岗位设置及岗位职责说明 二、岗位设置及岗位职责说明 一、组织架构 备注：销售案场在编人数共计28人。 二、岗位设置及职责分工 三、人力成本测算 备注：销售案场年度饱和收入为（按合同约定）1308000元，人力成本支出为1348477.36元（未含前期介入人员成本，如二期前介人员），已成亏损状态，建议更改合同或调整人员编制。 第三章：汇祥林里3000一期组织架构及岗位设置 一、组织架构 二、岗位设置及职责分工 三、人力成本测算 一、组织架构及人员编制 二、岗位设置及职责分工 三、人力成本测算 备注：一期年度物业管理费饱和收入约4047360元，人力成本年度支出约3103108.68元，每月258592.39元，占比为77%，明显高于正常预算值，一期编制过高，建议合理进行岗位调整。 第四章：林里3000二期组织架构及人员编制 一、组织架构 二、岗位设置及职责分工 三、人力成本测算 四、二期前期筹备工作 五、物业管理用房需求报告 一、组织架构 二、岗位设置及职责分工 三、人力成本测算 备注：二期物业管理费年度饱和收入约为4531680元，人力成本年度支出约3103108.68元，每月258592.39元。占比约为68%，略高于预算值，人员编制略高，建议后期进行调整。 四、二期前期筹备工作计划 五、物业管理用房需求报告 第五章：下半年度工作计划及存在的问题和改进意见 一、创模物业下半年度工作计划 二、存在的问题及改进意见 一、创模物业下半年度工作计划 二、 经营管理存在的问题及原因分析 存在的问题 原因分析 改进举措 物业公司无明确管理定位 地产集团未能明确物业公司的管理定位，物业公司无法决策经营管理路线（老牌经营管理模式、品牌经营管理模式、多种经营盈利性管理模式等），导致物业管理停滞不前 地产集团对物业公司明确物业管理定位，根据集团相关管理规定适当授权物业公司，要求物业公司有较强的经营意识及经营能力 物业公司体系架构不完善、不健全 物业公司架构不完善、管理制度及体系文件不健全，各项物业管理工作存现脱节状态，物业管理人员素质低下、员工普遍因缺乏相关的培训引导业务知识得不到提高、服务态度差、服务质量下降而引起业主/住户投诉而拒绝交纳管理费等。 完善物业公司组织架构，编制适合于创模物业的管理制度及体系文件，推行有效奖惩机制。 物业公司无明确经营管理目标 物业公司未与地产集团签订有效目标责任书，未能有效区分与地产集团间的权、责、利，长久经营将导致物业公司对地产集团的依赖性越来越强而缺乏”自主“经营管理动力。 与地产集团签订有效目标责任书，明确与地产集团的权、责、利 物业公司与地产集团之间互动不够 地产集团对物业公司重视程度不够，物业公司未及时参与地产集团项目开发期间的重要环节（如设计阶段、销售阶段、施工阶段、竣工验收阶段等），此种因素直接导致物业后期管理无法及时跟进、物业服务品质无法得到保障、物业经营管理成本居高不下而出现不正常经营管理状态。 物业公司应主动参与地产项目的重要运作环节，积极与地产集团保持工作沟通，提出可行性建议方案供地产集团参考。 第六章 物业整体设想及策划 一、物业管理的定位 二、管理目标 三、管理模式 四、管理措施 一、物业管理的定位： 针对空港新城周边地域环境及“汇祥林里3000”项目业主/住户群体的特性，结合地产集团及创模物业公司的实际情况，以“打造物业服务品牌为主、多种经营创收为辅”的经营管理路线；倡导以人为本、创造楷模的服务理念，融入贴心管家的服务方式，努力将管家式服务体现在物业管理服务的各个区域、各个时段和各个环节，贯穿于物业管理服务的全过程，为地产集团前期开发、房屋销售、竣工交付提供全程物业配合支持工作，同时，始终遵循“可持续发展”与“人与自然和谐相处”的生态价值观，倡导绿色、环保、生态、节能的生活方式，倡导环保装修、实行垃圾分类处理并辅以节水、节能等措施，营造一个安全、文明的健康社区。 充分利用小区配套资源，开展各项便民活动（包括信息传递、广告摆展等）及有偿服务，在满足业主/