资产评价状况-北京产权交易所.DOC

宁波远望华夏置业发展有限公司50%股权 项目分析报告 北京天同信合产权经纪咨询有限责任公司 2010年7月  一、项目整体概况 1、项目简介 标的名称：宁波远望华夏置业发展有限公司50%股权 转 让 方：北京玲珑花园物业发展有限公司 航科新世纪科技发展（深圳）有限公司 挂牌价格：9375万元 注：此项目为捆绑转让项目 2、标的企业介绍 （1）基本情况 宁波远望华夏置业发展有限公司（以下简称宁波远望公司）成立于1992年10月，是一家集房地产、酒店开发、游乐场管理、早期教育于一身的大型合资公司，在当地具有广泛的知名度和影响力。 目前公司股权结构如下： 投资者名称 所占比例（%） 台湾景田建设实业有限公司 50% 北京玲珑花园物业发展有限公司 34% 航科新世纪科技发展（深圳）有限公司 16% （2）核心资产 截止至2009年7月31日，宁波远望公司核心资产包括5807.72 M2的办公楼及附属楼等房产建筑；里仁三期商品房、地库、商铺的未售出部分共计85841 M2；里仁四期待开发土地55261 M2（约合82.89亩）；对宁波远望华夏酒店管理有限公司的股权投资（含一个五星级酒店项目在建工程、80542 M2土地使用权）等。 上述部分资产经2010年7月7日实地考察现状情况如下： “里仁花园”：位于北仑区中心位置新大路，爱买商业街东侧，总占地470多亩。整个小区在建成后成为北仑地区首家大型高档文化社区。里仁花园包括已全部售磬的“里仁一期”、“里仁二期”，正在销售中的“里仁三期”，及尚待开发的“里仁四期”。上述项目均为商品住宅。位于小区东侧的是“爱学书院”、“里仁童苑”和其他一些配套设施。 “里仁花园”是宁波远望公司的代表作，是宁波市人居品牌社区。从二零零零年开盘至今，由于其高品味的社区文化，怡人的居住环境以及良好的社区管理，先后荣获宁波市优秀住宅小区、宁波市园林式居住小区等多项荣誉。 基于上述原因，“里仁花园”商品房销售价格位居北仑之最，截至2009年12月30日新房价格为12000 元/ M2，历史最高价达14000 元/ M2。销售势头相当良好，据从里仁商品房销售处了解，目前在售的三期商品房已仅剩一套高层住宅；待开发的“里仁四期”将于2010年8月进行预售。 （里仁花园正门） (里仁三期的地理位置及现状 “里仁三期”位处“里仁花园”地块东南侧，东临中河，西接爱学路，北临岷山路，南靠中河支流（通途路）。置身楼台，可观远山近水，美景尽收。 小区硬件建设高档次，生态、环境和智能化程度居全市前列。小区建筑用材新颖高档，小区内主要通道多用花岗石铺设，绿化率高达46%。 三期住宅在一、二期的基础上继续引入绿色环保节能概念。利用热电厂的蒸气能源，为三期提供 24小时生活热水。并增加了全面积地暖系统，全面积菜单式精装修。 （里仁三期外观） (里仁四期的地理位置及现状 “里仁四期”为“里仁花园”项目剩余待开发土地，占地面积为55261 M2（约合82.89亩）；项目位于北仑新区中心广场东侧，新大路以北，与已建成的”里仁花园”隔路相望,分别处于辽河路的东西两侧。 （里仁四期待开发用地） 目前该地块现状为仅在新大路与辽河路交叉口位置建有一个二层售楼建筑，其它空地已用围栏圈起，业已完成“七通一平”。 (远望华夏酒店的地理位置及现状 “远望华夏酒店”即“丽晶酒店”项目，位于宁波市北仑区CBD核心区域，北仑区长江路与通途路交叉口东北角，总占地120.81亩（土地使用权证： 80542M2）。 （酒店外观） 该酒店现为北仑区唯一一家按照五星级设计并施工的酒店，建筑物设计者为新加坡 CKO， 设计外立面为“望远镜”造型，寓义“远望”，目前酒店主体工程及外罩面工程均已完工，总建筑面积45868 M2，内部施工及装修尚未完成。 补充说明： 说明一：“里仁花园”配套设施 区内配套： (1) 商业 ①爱买商业街： 是“里仁花园”地块最早建成的，主体建筑为 3-5 层的全框架结构，可提供各类商业用房； ②里仁市集： 里仁市集位于新大路和岷山路交界处，占地 2 万多M2，总建筑面积超过 5万M2。它是集购物、娱乐，休闲、文化、居住等为一体的多功能商业空间，包括农贸市场、精品店铺、特色中西餐厅、文化书店、网吧、酒吧、美容院、影剧院、高级公寓等。设计理念超前，功能定位合理。 （2）学校 ①宁波爱学国际学校：即“爱学书院”，位于“里仁花园”内，是宁波市唯一一家较大型的国际化学校，专门招收境外学生，现有学生160人左右。左侧紧邻“里仁童苑”幼儿园（作为里仁花园里的配套设施，属于远望华夏的一个产成品），右侧与东海实验学校（该校由远望华夏开发，属小区的配套设施）相邻。 “爱学书院”由宁波远望华夏置业发展有限公司投资建设，专为宁波地区境外人员子女的教育需求而