商业地产发展趋势的策略和项目运作.ppt

▲ 形象策划 （1）品牌定位 （2）推广策划 ▲ 营销策划 （1）开发时序 （2）市场策略—聚客 （3）产品策划 （4）定价策略 （5）推盘策略—销控 4、成功的商业地产策划六个要素 （1）切合实际 （2）解决问题 （3）具有创意性 （4）策划可以实施 （5）增值性 （6）策划执行的力度 5、介绍一些策划方法 （1）造梦 （2）价值发现 （3）改变竞争态势 （4）引起关注 （5）以理服人 （6）商业地产的品牌战略 （七）代理销售 1、目标确定 时间、面积、可售比、部位 价格、回款数额 2、产品确定 产品规格、单元、投资量、收益方式和收益率 3、价格 当地人接受的价格范围 单价和总价的关系 运用六个差异原理定价格 4、对象：卖给谁？ 5、手段:用什么方法卖出去? 6、关于商业地产的销控 （1）区位、楼层、业态 （2）价格控制作用 （3）实物投放控制 7、基本策略— “挑逗战术” 8、适合商业地产销售的场合— 三个战场的营销理念 除了我们说的“十四个知道”之外，我们还要对现实的微观市场进行专门调查和研究： 9、事先必做的功课 （1）当地人投资倾向 （2）各区域不同收益率要求 （3）当地销售条件—预售限制，包租限制 （4）银行放贷—给不给商业地产办按揭 （5）成败案例研究—警惕黑色事件 （6）竞争楼盘的营销套路 （7）市场对项目的评价和口碑 4、定位内容 （1）目标定位 （2）消费定位 （3）商业定位 （4）规划设计定位 （5）开发策略定位 （6）融资方向 （7）盈利模式 （8）形象定位 5、定位决策的依据 （1）前 瞻 性 （2）适 合 性 （3）竞 争 性 （三）商业地产开发和规划技术 1、开发行动方案 （1）开发周期和进程 （2）资金计划 （3）招商计划 （4）人员配置 （5）工程进度 （6）销售计划和进度控制 （7）合作伙伴 2、提升商业价值的方法 （1）提升商业价值的方法 实现销售 提升房价 兑现商业价值 提升租金 提升回报 商场管理 管理技术 物业管理 业态设置 销售方式 业种组合 品 种 商品经营成本 商品成本 价 格 经营成本 促进关系 商业推广 招商能力 业态主题 实现销售 提升房价 兑现商业价值 提升租金 提升回报 商场管理 管理技术 物业管理 业态设置 销售方式 业种组合 品 种 商品经营成本 商品成本 价 格 经营成本 促进关系 商业推广 招商能力 业态主题 实现销售 提升房价 兑现商业价值 提升租金 提升回报 商场管理 管理技术 物业管理 业态设置 销售方式 业种组合 品 种 商品经营成本 商品成本 价 格 经营成本 促进关系 商业推广 招商能力 业态主题 实现销售 提升房价 兑现商业价值 提升租金 提升回报 商场管理 管理技术 物业管理 业态设置 销售方式 业种组合 品 种 商品经营成本 商品成本 价 格 经营成本 促进关系 商业推广 招商能力 业态主题 商业用地属性判析 体现土地价值 设立合适的业态 立店障碍排除 建筑形式选取 文化气氛营造 挖掘商业价值 提高使用价值 创造附加价值 （2）提高房地产价值的方法 3、社区商业规划控制 对比项目 具体内容 高品质 普通社区 1 规划建设 物业管理 社区管理 配套设施 环境指标 户均车位数 1.2辆/户 0.6 绿化覆盖率 45% 30 人均拥有公共绿地面积 3.2㎡ 1.5㎡ 每千人所拥有的学校面积 1000~1500㎡ 600~1200㎡ 医院面积 600~750㎡/千人 160~280㎡/千人 文化体育场所面积 1500㎡/千人 100㎡/千人 商务服务面积 1200~1600㎡/千人 700~910㎡/千人 配套设施的特色性 双语学校400~600㎡ 无要求 针对国际人士的医院 200~400㎡/千人 无要求 2 文化 多元性文化管理 硬件和软件双管齐下 无要求 业态设置--总商业建筑面积8000-10000平方米 业种名称 数量 楼层分布 面积范围（㎡） 建筑配套特殊要求 生活供应功能——绿色（建面约： 2670～4150㎡） 加强型超市 1 1～ 2000～3000 较高配电，较大荷载 果蔬/生鲜超市 1～2 100 独立上下水 面包西点 1～2 60～150 较高配电、排烟 18/24H便利 2 70～120 较高配电 18/24H药店 1 60～150 牛奶房 1～2 70～120 家居用品/五金/小家电 1 1～ 200～300 餐饮功能——紫色（建面约： 1630～3550㎡） 连锁快餐 1～2 250～350 燃气、排污、排烟、卫生 主题餐饮 1 1～ 1000～2000 燃气、排污、排烟、卫生 特色餐饮（粥店） 2