商圈评估、店铺选址以及和开业策划1.ppt

* 商圈评估、店铺选址与开业策划 各位朋友,店铺要开业必做哪三件事？ 开篇案例 商圈是指以店铺坐落点为圆心，向外延伸某一距离，并以此距离为半径，消费者愿意移动到该店消费的最长距离，所形成的一个区域范围。 2003年，经过3年的“折腾” 沃尔玛在上海的第一家店铺选址 ——确定万达商业广场1-2层 该店计划2005年初对外营业 各位朋友选店花多长时间？ 商圈评估流程 1、调查商圈要素 2、划定商圈范围 固定人口数、人口密度、日夜人口数、职业、年龄、教育程度、收入、交通、消费习性、生活习惯 因行业不同而不同，以便利店为例，主商圈为50米，次商圈为50 -150米，辅助商圈为150 -250米；以选购生活用品为主的大型店，则用车程来计算。 麦当劳选点时看重人流量，而德克士则只要能够 赢利就拓展店面。就人均密度而言，德克士平均 每6.2万人一家，肯德基平均每18.6万人一家，麦当 劳平均每20万人一家。在商圈划分上，德克士密度 在主商圈达到800米至1000米、次商圈达到1000米 至1200米，社区商业型达到1200米至1800米。 商圈评估流程 3、商圈特征与竞争分析 专卖店特色及分布：建筑形态、行业形态、分布家数；住宅特色：建物形态、分布情况；集会场所：场所类型、人潮流动路线方向；竞争分析：营业年数、卖场气氛、来客数、平均消费额、营业额 4、人潮与交通状况的测定 平日及假日人潮状况：每两小时为一个小段，以15分钟为抽样时段的样本，计算抽样点实际经过人数（青少年、上班族、家庭主妇）与车辆数量。人口、住家户数推算：户数×3人=当地预估人口数。交通状况：公共车的往返方向、下车后的走向、未来交通运输影响。 商圈评估流程 5、未来效益评估 6、建议地点的确定 7、评估结论 调查抽样点的实际平方米数与租金、预估每次消费金额、每日来店客人数预估、每月营业额、固定费用（薪资与折旧）、变动成本、净利、损益平衡。 根据抽样人潮与抽样地点所得的可能净利及分析可能的未来发展情况，将可供本企业开设专卖店的地段或区间一一列明。 重点说明店铺应设在何处，何时合适开店；适宜经营何种商品组合；顾客的形态；租金状况 肯德基选址秘诀何在？ 从1987年进入我国以来 在短短的10多年里 肯德基已经发展了1000家门店 家家都瓜熟蒂落，赚得盆满钵满 其选址的秘诀何在？ 剖析肯德基规划商圈之谜 计划进入某城市前，先进行市场调查与资料 收集，然后采取记分的方法进行商圈规划。 1、划分商圈 例如，此地区有一个大型商场营业额在1000万元算 1分，5000万元算5分，有一条公交线路或地铁线路 加多少分。这些分值标准是多年积累的经验值。通过 打分把商圈分成几大类，以北京为例，有市级商业型 （西单、王府井等）、区级商业型、定点（目标）消 费型、还有社区型、社、商务两用型、旅游型等。 人流主要动线绝对不能被竞争对手截住， 因为人们对品牌的忠诚度有限，主要考虑 便利性。 窍门：不能让竞争对手截住人流动线 例如北京北太平庄十字路口有一家肯德基店，如果 往西一百米，竞争者再开一家西式快餐店就不妥了， 因为主要客流是从东边过来的，再在那边开，大量 客流就被肯德基截住了，开店效益就不会好。 剖析肯德基规划商圈之谜 注意：聚客点影响商圈选择 一个商圈有没有主要聚客点是这个 商圈成熟度的重要标志。 例如北京某新兴的居民小区，居民非常多，人口 素质也很高，但据调查显示，在该小区内找不到 主要聚客点，这时就可能先不去开店，当什么 时候这个社区成熟了或比较成熟了，知道其中某 个地方确实是主要聚客点才能开。 剖析肯德基规划商圈之谜 店铺选址 商圈分析的最终目的是为了选定适当的设店地点 具体包括：城市类型、城市设施、 交通条件、城市规划、消费者因素、 城市的商业属性等。 1、首先应从大处着眼，把握城市商业条件 2、从小处着手,详细考察店铺位置条件 具体包括：商业性质、人口数及住户数、竞争店数、客流状况、 道路状况、城市的商业属性、场地条件（店铺面积、形状、地基、 倾斜度、高低、方位、日照条件、道路衔接状况等）、法律条件、 租金、必要的停车条件及进出货空间、投资的最高限额、员工配置 等（如每人服务面积不得低于20平方米） 店铺选址程序 一条街上有三家服装店，左边那家挂了个牌子“出血甩卖！”右边那家挂的是“跳楼价！”中间那家只挂了两个字“ ”。 店铺选址 店铺选址以吸引更多顾客购物为原则 城市中央商业区：主要大街贯穿其间，云集各种专卖店和百货商店 城市交通要道和交通枢纽的商业街：主要街道、地铁中转站等 城市居民区商业街和边沿区商业中心：附近居民买日用杂货、百货 郊区购物中