培训：商业地产开发技术介绍和盈利模式15351592.ppt

2、定位要素 （1）目标定位 （2）消费类型定位 （3）商业定位 （4）规划方向定位 （5）开发策略决策 （6）融资方式定位 （7）盈利模式定位 （8）形象定位 3、定位决策依据 （1）前 瞻 性 （2）适 合 性 （3）竞 争 性 三、商业地产开发工作要素 1、开发方案要素: （1）开发周期和进程 （2）资金计划 （3）招商计划 （4）人员配置 （5）工程进度 （6）销售计划和进度控制 （7）合作伙伴 一般开发企业商业地产组织架构 企 业 专设部门 外包业务 自管业务 市 调 策 划 招 商 委 托 管 理 定 位 决 策 规 划 设 计 开 发 企 业 项 目 融 资 经 营 决 策 总 部 市场发展部 项目拓展 客户服务 网上商务 媒介关系部 研 展 部 项目运行 运 行 部 电 脑 档 案 行 政 保 障 部 商企关系 招 商 商业资源 法律事务 法 务 部 商铺估价 估 价 部 机构资金 个 人 企业资金 基 金 融 资 部 自有资产部 资产托管 资产置换 资产运作 抵 押 托 管 部 财务管理公司 境外基金 国内基金 市场研究 指 导 开发项目 租 务 物 管 三大块： 1、市场块版： 市场发展部、媒介部、运行部、商业资源部。 2、资产版块： 估价所、融资部、财务公司、托管部、自有资产经营。 3、保障版块： 法务部、保障部、审计室 专业企业组织架构 2、提升商业价值的方法 实现销售 提升房价 兑现商业价值 提升租金 提升回报 商场管理 管理技术 物业管理 业态设置 销售方式 业种组合 品 种 商品经营成本 商品成本 价 格 经营成本 促进关系 商业推广 招商能力 业态主题 实现销售 提升房价 兑现商业价值 提升租金 提升回报 商场管理 管理技术 物业管理 业态设置 销售方式 业种组合 品 种 商品经营成本 商品成本 价 格 经营成本 促进关系 商业推广 招商能力 业态主题 实现销售 提升房价 兑现商业价值 提升租金 提升回报 商场管理 管理技术 物业管理 业态设置 销售方式 业种组合 品 种 商品经营成本 商品成本 价 格 经营成本 促进关系 商业推广 招商能力 业态主题 实现销售 提升房价 兑现商业价值 提升租金 提升回报 商场管理 管理技术 物业管理 业态设置 销售方式 业种组合 品 种 商品经营成本 商品成本 价 格 经营成本 促进关系 商业推广 招商能力 业态主题 商业用地属性判析 体现土地价值 设立合适的业态 立店障碍排除 建筑形式选取 文化气氛营造 挖掘商业价值 提高使用价值 创造附加价值 3、提高房地产价值的方法 4、介绍一些商业地产规划类型和理念 类 型 规划理念 类 型 规划理念 商办、居住 SOHO 零售、旅游 Outlets(奥特莱斯) 商务、居住 MOHO 郊外商业商务区 SBD 商业、居住 BLOCK 商办住旅停车 HOPSA（豪布斯卡） 商业、办公 CBD 商业、工业、商务 Silicon valley（硅谷） 商业、休闲 RBD 商业街区、居住 Lifestyle（莱斯迪瑞） 商务、旅游 TBD 5、产品设计 “三元合一”是商业地产产品设计的基本原则，商业业态、空间形态、投资式样这三个要素必须同时融入产品的设计过程；而“三点归一”是理想的产品设计结果。 技术要素与诀窍 商场因素多 细节很重要； 台阶高，客人少 立面不要太波折； 角多不吉利 弧线巧设计； 车位是品位 交通是客流； 开门不可对路角 路冲“主入”要档照； 动线设计扫遍角 盲道布置不可少； 绿化档窗柱当门 种树对着中间柱； 剪力墙，上下道 转换成本又很高； 剪围栏超过一米四 内部锐角少就好；建筑商业相交融 商业文化更突出；小商铺要通透 商场大了可封窗；柱距不能太随意 方便布置和分隔；层高变化对面积 承重配置要合理； 分时营业区域划 免得阴阳不调没法做；灯光亮点不吃亏 三个要素要记牢。 (交通、橱窗、广告） 四、商业地产营销 基本观点： 商业的营销本质是分销一个盈利模式给投资者，让别人赚钱。 营销推广的基本法则是炒商不炒铺。 （一）营销方案要素 1、目标确定 时间、面积、时间 价格、回款数额 2、产品确定 规格、单位、投资量、收益方式和收益率 3、价格 当地人接受的价格范围 单价和总价的关系