万科公司的概述.DOC

万科公司的核心竞争力、面临挑战及未来发展趋势分析 张海报( （武汉工商学院 管理学院， 湖北 武汉 430065） 摘要：在中国经济进行大变革转型及房地产业也面临巨大挑战的背景下，以万科公司为研究对象，对其成功的核心竞争力进行总结，并对其面临挑战进行深度分析，综合评价其应对风险的一系列措施，对其未来发展进行了核心竞争力仍将继续保持、公司财务状况仍将较为稳健等预测。 关键词：核心竞争力；万科；挑战；发展趋势 中图分类号：F293 文献标识号：A 文章编号：2044/ZY（2015）02-0000-00 房地产业是中国经济发展过程中一个重要的组成部分，对我国的经济发展作出了重要贡献。本文以我国房地产业的龙头公司万科公司为研究对象，分析其成为世界领先房地产公司的核心竞争力所在，并在我国房地产业面临深入调整的大背景下，深入探析其面临的挑战，并对其应对风险的一系列措施进行综合的分析评价，并在此基础上，对万科公司未来发展趋势进行探析预测。 一、万科公司发展概述 万科企业股份有限公司（以下简称万科公司）成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。万科公司的企业宗旨是“建筑无限生活”。公司持之以恒追求该宗旨，不断地提高发展水平，把成为行业领先者及全国性房地产品牌作为企业发展的重要目标。经过二十多年的发展，万科公司已成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。近三年来，公司年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元；2012年公司累计实现销售面积1295.6 万平方米，同比增长20.5%，销售金额1412.3 亿元 同比增长16.2%；2013年公司累计实现销售面积1489.9万平方米，同比增长15.0%，销售金额1709.4亿元，同比增长21.0%。销售规模持续居全球同行业首位[1]。　　 二、万科公司的核心竞争力分析 （一）优秀的管理层团队 万科公司创业者很早就完成了转化为职业经理人的定位，并在企业内部建立了完善的经理人制度，从而避免了许多民营企业创始合伙人之间的冲突和震荡，使管理团队得以长期稳定，并且形成了系统的经理人文化。万科公司目前已经形成了以董事长王石和总裁郁亮为核心，以其他高管如毛大庆、莫君、肖莉、朱保全等为重要成员的稳定而专业化的优秀管理团队。万科公司董事长王石塑造了公司的基本制度和内在精神。王石曾经在6秒钟内介绍万科如下：中国城市主流住宅开发商、上市公司、蓝筹股，物业管理好。王石作为万科的创始人，其企业家思想和浓郁的人文情怀，深入地影响着整个公司的发展。 同时，在2004年后，以郁亮为代表的第二代管理层全面替代以王石为核心的第一代管理层，自2011年后，王石更是全面淡出万科公司日常管理。同时，王石和郁亮极具个人魅力的言行，也成为万科不断提升企业形象和宣传企业的极好方式。王石曾多次登顶珠穆朗玛峰，2013年5月，郁亮也成功登顶珠峰。两人同时具有较高的个人和道德魅力，并热心公益事业，成为企业最好的名片和关键时刻企业公关的最好代言人。 （二）明确而清晰的专一化战略 万科公司在多年的发展过程中，不断探索调整自己的发展战略，目前明确的形成了专一化的发展战略，并将在未来继续坚持。从1990年代开始，万科花了10年时间由多元化向房地产专业化转变，随后由房地产公司的多元化向单一住宅产品转变，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务，将自己变为了简单的住宅公司。从2004年开始，万科又进一步在住宅专业化的基础上精细化、产业化和工业化。根据公司战略规划，在郁亮全面掌管万科公司的时代，包括未来，住宅的市场化依然是根本。以回报率为指标来审视这个过程。在多元化阶段，万科业绩一般；在简单住宅公司阶段，净资产收益率保持在9%到10%之间；进入精细化和产业化阶段后，净资产收益率上升到14%到15%之间，并呈持续上涨的趋势[2]。 （三）为客户提供全方位高附加增值服务的商业模式 万科公司具有非常明确的商业模式，即以住宅开发为核心，并依托万科物业等，为客户提供各种优质的高附加的增值服务，并提供更多的个性化服务。万科公司的住宅商业定位一直非常明确，即盖普通人住的房子。从数据上来看，目前万科所做的产品中90%是140平方米以下的普通住宅，60%更是在90平方米以下的小户型。同时万科物业已经成为万科公司最优质的名片之一。比如在物业公司的努力下，万科十年以上的项目被重新梳理。一方面，通过对这些项目的反思来总结未来万科需要坚持和改进的地方；另一方面，这些项目中生锈的栏杆、褪色的涂料、干涸的水系等老旧设施，在梳理之后都由万科出资修理。这种在房子卖出去以后仍然关心消费者的客户中心制