201305俊发地产城西国宾地块市场研究报告.ppt

Project Orientation ;地块解读 市场研判 客群初探 发展方向;区域界定 区域价值 项目四至 地块属性模型研究;目标地块地处城西北三环外，行政区划分为金牛区，属传统市场形象感知较高的国宾板块，但属国宾板块边缘区域，北边与郫县犀浦镇板块短兵相接；;区域环境 / 形象低端，影响居住品质（非国宾主流区）;交通价值 / 立体路网体系，可达性强，地铁站点物业;目标地块2公里半径内的配套设施包括： 医院：成都宏济医院； 幼儿园：金泉中心幼儿园、爱星幼儿园、童星幼儿园、双何幼儿园； 学校：金泉小学、金牛中学、成都英才学校； 酒店：金牛宾馆、金满地酒店、博力假日酒店、泰逸商悦酒店； 银行：邮政储蓄、农商银行； 商业：仅有小型私人店铺。;周边环境极差，回民墓地为本地块硬伤，对项目价值影响极大！;目标地块;社会新锐核心指标;本案地属主城区，但属国宾边缘板块，未来与郫县犀浦处于短兵相接的竞争态势；地块周边整体形象较低端，环境较不成熟，尤其回民墓地对项目价值影响极大； 从地块先天的土地属性看，本地块可塑性差，土地属性仅与社会新锐型较为匹配，改善或高端 产品路线可支撑条件极少！ 刚需路线似乎成为本地块的独木桥，唯一方向！ 同时，受限高60米的影响，本案产品最高能修建约19层-20层； 具备一定品质产品打造的基础！ 回归市场，寻找机会！;板块格局 土地市场 量价表现 典型个案 市场启示;国宾 版块;版块名称;土地位置;国宾板块住宅市场均价维持在8500-9000元/㎡的高位； 但板块价格天花板特征明显，涨幅极为缓慢，年涨幅约100-200元/平米；;　项目;项目　;天韵华庭;2012年2-11月量价走势;户型配比表;华置西锦城;2012年2-11月量价走势;项目名称;2012年2-11月量价走势;2;国宾板块市场总结： 区域市场可售房源相对较少，当前主力在售项目为华置西锦城项目； 国宾板块产品线较为丰富，首置、首改、再改均占有较大比例；但通过市场成交情况看，主力去化面积仍以刚需产品为主，主力面积为100平米以下三房两房为主； 区域主力成交均价约8500元/平米，紧邻本地块的正成拉菲均价约为8200-8300元/平米；;项目名称;　;项目名称;2-11月量价走势;房源情况： 1、目前在售为2期房源3、4、8栋，其他6、7、2、10、11、12栋已全部售罄，后期新增推量为两栋1、9栋。 价格优惠： 1、整体均价为6400元/平米，最高价7300元/平米，最低价6200元/平米。 2、目前优惠一次性5% ，按揭1%，目前有部分特价房（针对55平米小户型，总价30万起）。;天韵华庭;2012年2-11月量价走势;;市场分析小结;市场启示;挤压客群 产业客群 客群锁定;受价格挤压的市区客户;区域产业人群置业需求;;客户构成预判;核心问题 定位思路 发展方向 规划建议 产品建议 价格预判;;项目发展初步建议;;项目发展初步建议;规划建议 ——地块价值分析;;项目发展初步建议;项目发展初步建议;项目发展初步建议;项目发展初步建议;住宅产品建议;项目发展初步建议;项目发展初步建议;建筑风格;典型的三段式立面，标识性与品质感突出。;合理利用地形，丰富的竖向设计 建筑首层的架空层 开挖至地下的下沉式庭院 阳光地库;利用架空层做泛会所，丰富社区内部空间层次;采用硬质材料打造园林内部品质;价格预判;Execution