2014年南通范公堤招商策划报告（66页）.ppt

范公堤招商策划报告;壹 地块分析;项目本体分析;历史文化价值;旅游价值;区位及交通;未来区域价值研判; 位于“吴中中心区”的优越地段； 具有较好的多维视觉昭示面； 具有深厚的文化底蕴和优美的自然环境； 闹中取静的区位特质。 ;贰 总体定位;苏州商业研究;月光码头，圆融时代广场；规模66万㎡;苏州市场需求特征： 区域具有庞大的企事业商务及中高端人群的消费市场基础； 外籍人士及当地人群皆为消费的主力军。 商业分布特征： 商业缺乏文化概念，业态单一，档次参差不齐； 消费环境较差（如，大多数项目停车位配备严重不足）； 白天、夜间消费多为分隔，缺乏全时段性消费场所。 缺乏中高档的综合性消费场所。;清河坊自古是杭州的繁华地段。河坊街新宫桥以东，是南宋时期宋高宗寝宫——德寿宫遗址。南宋时被封为清河郡王的张俊住宅就在当时称之为御街的太平巷，故，这一带被命名为清河坊。 南宋时期，清河坊商铺林立、酒楼茶肆鳞次栉比，是杭城的政治文化中心和商贾云集之地。历经元、明、清及民国时期、直至解放初期，这一带仍是杭城商业繁华地带，也是百年老店集中地带。;全长460米的河坊街是杭州目前保留和开发较完整的具有深厚历史文化底蕴、市井民俗风情的历史老街。;类别;项目定位：清河坊定位为古建筑群与百年老字号商业相结合的特色历史商业街区。 文化底蕴：清河坊的茶文化、药文化、食文化与众多的百年老字号商铺相呼应，从而达到商业中体现文化，文化中包含商业的特色。 经营商家：百年老字号商家档次为中档，具备较浓的历史文化底蕴。如：保和堂、圣檀阁、吴越人家、欧治刀剑、状元楼、太极茶道、荣宝斋等。;月湖?盛园作为宁波八大历史文化街区之一，位于宁波最核心的天一商圈。 项目总占地面积约3.9万平方米，总建筑面积约4.9万平方米。 建筑结构由32幢二层为主的江南三合院组成。 项目将于2009年底全面竣工，预计2010年上半年开业。;项目保留原有的院落体系、建筑风貌和建筑装饰，局部空间嵌入现代设计新元素，建筑充分吸取了江南传统院落和现代商业建筑的精髓，现代建筑采取钢材、玻璃幕墙等现代建筑材料，沿老建筑一侧则采用了石材，建筑风格不仅和谐统一，新旧建筑之间也形成较好的过渡。 采取大量的高科技技术，增添项目亮点，以更多的聚集人气。将大型LED天幕——亚洲最清晰的天幕，国内第三个做天幕的商业项目。;业态分布;业态布局;项目定位：包含时尚餐饮、主题零售、休闲娱乐、文化展示经营的江南风尚商业街，打造宁波 “新天地”。 建筑特色：项目在建筑形式和建筑风格上，充分将江南传统院落和现代商业建筑的特色相结合。现代建筑采取了钢材、玻璃幕墙等现代建筑材料。 业态分区：主题分区明确，业态布局合理。同时体现了时间序列的层次性，布置酒吧、餐吧更加体现其夜生活的特色。 经营商家：成功引进国内外时尚品牌，如：英国最大的咖啡专卖店COSTA咖啡、国内量贩KTV第一品牌好乐迪、泰国泰美好SPA等。;案例借鉴—李公堤;香樟花园 吴地人家 得月楼 番茄主义 小南国 大渔铁板烧 美美港式茶餐厅 红火时尚台式料理 乱世佳人酒吧 比尔森 蝶·金海华 湖西9号 香樟花园法式料理 好乐迪 枫桥轩 御庭精品酒店;成功要素;项目定位：苏州李公堤定位为高端特色餐饮、娱乐及观光、休闲、文化为一体的国际性风情商业水街 。 文化底蕴：以苏州园林建筑为项目主导建筑特色，以苏州传统文化与现代 经营商家：引入苏州百年老店以及具有时尚和国际特点的店，引导传统和时尚潮流。 李公堤目前已经成为苏州城市的一道名片，成为城市建筑和商业中的一个亮点。;②对本项目操作有提示的问题： 休闲娱乐类的业态功能配备需要力求完整； 具备全时段消费功能,保证日夜均衡人气氛围； 关注交通动线的组织，配备充足的停车位。;机会研判——;市场需要;苏州·首席·风情·水岸·休闲街区 ;以渔文化衍生出的特色餐饮打造出本案的核心竞争力，树立本案在吴中、在苏州、乃至整个长三角的标杆地位，打造超越李公堤，比拼新天地的优质滨水新世界。;以苏州的渔文化主题餐饮作为本案特色经营主题,从“渔”文化到“愉”文化再到“娱”文化。; 对中高端商务功能、休闲功能的需求;国内具备较强实力的优质连锁品牌店的经营者，他们的品牌，体现和代表了项目档次，它们是我们的主力店。;叁 业态布局;南商业街业态布局;北商业街业态布局;商家建议（南商业街）;业态体量建议;业态配比建议;选址区域;商家需求-茶馆;选址区域;选址区域;选址区域;选址区域;选址区域;肆 经营方式;方式一:出租 搭建一个投资平台，形成“出租方，出租中介、承租投资方，经营方”四位一体的经营模式。;“只租不售，统一管理，追求长期收益”，提升商家对项目可持续性发展的信心； 突出“商景合一”的商业特色。力求餐饮、轻吧等商户风格贴近建筑风格，体现项目独特的运河