2014焦作新区项目营销投标报告59P.ppt

区域价值——项目位于城市新兴发展区域，未来发展前景十分广阔，具有较大居住和投资价值，本项目周边已形成一定的居住氛围，生活配套设施逐步完善，从项目本身和周边现状看，项目居住的纯粹性较高，区域带动项目升值 龙源湖国际广场 建业.森林半岛 锦绣江南 峰华.都市家园 锦江.现代城 锦江.现代城 太极.中央瀚邸 四季花城 金山.东方花园 亿祥东郡 远华府邸 嘉隆国际 龙源世家 建业.壹号城邦 常绿.林溪谷 人民路板块 民主南路板块 龙源湖板块 人民路板块 区位价值——项目紧邻民主南路，交通便利，处于周边郊县进入焦作市置业的桥头堡位置，对郊县进城客户有区位上的吸附优势 项目 地块 民主南路 政一街 文苑街 韩愈路 6KM 民主南 路板块 外部配套价值——项目周边生活配套设施较为齐全，教育与景观资源丰富，外部配套为项目提供了良好的居住环境和优越的生活空间 项目 地块 1 1 1 2 2 3 焦作市迎宾馆 1 2 焦作市总工会 3 焦作出入境检验检疫局 1 沁泉湖 1 北师大附中 2 河南理工大学 4 4 焦作市工商局 3 4 4 焦作十一中分校 内部规划价值——项目地块方正，采用围合式的规划布局，超宽的楼间距，坡地法式园林设计，使项目居住品质得到极大的提升，也是项目形成市场话语权重要发力点之一 168m间距 法式坡地园林景观 先进的规划创造了高品质的生活空间，增强了项目的市场竞争力 项目产品——项目产品线十分丰富，客户覆盖面广，以三房为绝对主力产品，在后期营销中应划分层级区别对待各类产品价值，确定合理的推售节奏，保证产品与客户的深度对位 项目SWOT分析—— 发挥优势，转化威胁 (ST) 诉求项目纯粹居住价值，借势突破区域红海竞争 减小劣势，避免威胁(WT) 差异化推售 全新的项目体验 线下的客户拓展 发挥优势、利用机会 (SO) 借助政府规划方向，强调项目纯粹居住价值 利用机会，克服劣势 (WO) 诉求区域未来，增加营销创新，确定合理的推售节奏，规避市场风险 项目一期回顾及销售目标 项目发展环境认知 项目价值剖析 项目营销核心问题 项目营销策略 营销策略构思 市场环境 项目本体 客户情况 整体市场淡市，客户观望较重，客户的到访动力不足； 外围竞争激烈，项目所在区域和新区其他区域相比无明显竞争优势 策略构思 品牌开发商的新区品质型物业 1 产品线丰富，主流产品以三房为主，客户层次相对高 2 项目本体的前期客户以老业主介绍或老业主重复购买为主 1 居住特性明显，客户的购买取向以居住为主 3 3 整个新区能够有效吸引周边郊县的进城客户 2 项目社区底商体量较小，楼间距、园林景观等共同造就了项目纯粹的居住特性 项目的营销策略需要建立在推售策略的基础上，以客户为中心，进行线上和线下的共同发力。 产品梳理——项目产品线较为丰富，主流产品明显，54㎡的一房与87㎡三房的去化情况将是项目成败的关键 整体推售——最终实现2012年10个月销售4.5万㎡，销售额2.1亿元！ 5#楼剩余产品清盘、 2#楼开盘会员招募 3月31日周六 2#楼面世 6月2日周六 3#楼王面世 9月1日1#楼顺势加推 2#楼持续加推、3#楼会员招募 3#楼房源控制销售、 1#楼会员招募 3#：楼王产品，78套房源，共10460㎡ 2#楼：211套房源，共18805㎡ 4 5 6 7 8 9 10 11 12 3 2 5#楼：剩余50套房源，约5973㎡ 围墙、户外、楼体、围挡 围墙建议： 围墙广告选取鲜艳、醒目的颜色再做一次，若树木有所阻挡，可视情况适当加高一些。 楼体建议： 待到工程已经呈现，在外墙上可以悬挂大型条幅，直白明了，展现项目优势，增强项目视觉吸引力，突出现场热销气氛 户外大牌及楼体广告建议： 市中心、繁华显眼区域或者周边县市进出焦作的主要路口树立户外大牌及楼体广告 道旗 道旗设置建议： 本项目原在项目周边设置的有道旗，但仅满足指引售楼部作用，建议在项目周边的路段再多设置部分道旗，且道旗的颜色建议用轻快明亮的颜色，设计较为新颖、醒目，在起到引导作用的同时能吸引客户眼球，增加客户对项目的好感 阿尔茨海默症防治相关知识埃及的金字塔有建造方法动画艾司洛尔在神经外科重症中的应用二级二班防溺水等安全教育 焦作新区项目营销投标报告 报告框架 项目一期回顾及目标解读 项目发展环境认知 项目价值剖析 项目营销核心问题 项目营销策略 8 9 10 11 12 2012/1 2 8月4日一期认筹 11月12日5#首批选房 首批销售 3个月客户积累 一期回顾——推售节奏 开盘后月均消化20套左右，首期产品的扫尾及后续产品的推售是达成销售目标的关键 当前成交客户以“老业主”为主，含部分周边郊县及老城区居民，购房需求多以满足自住为主，居住特征明显 排卡269组 当前累计销售约2 00套