房地产开发成本控制(相关培训稿).pptx

全洲集团房地产项目开发成本控制2014年8月30日诚聚灵气，和泽四方*目 录 一、房地产项目开发的主要成本构成 二、房地产项目开发成本控制的方法 三、房地产项目开发关键环节的成本控制 四、房地产项目开发成本核算诚聚灵气，和泽四方*一、成本构成各项成本组成及比例项目拓展成本（市场调研与论证）3%土地成本（含土地出让金及相关税费）30-40%规划、勘察设计成本（含审图及方案评审）2-4% 前期成本（审图及其它各项税费） 2-4%建造成本（含场平、房屋建造及配套工程） 40-50%销售成本 （含代理公司费用 ）2-4%管理成本（含行政费用及人资费用）2-4%财务成本（含资金成本）税费12-15%诚聚灵气，和泽四方*二、成本控制办法房地产开发程序诚聚灵气，和泽四方*二、成本控制办法1、确立目标成本控制法 制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解，再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可行性的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标成本进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施，使成本控制在预算范围内。（开发项目成本预算8.15.xls开发项目成本预算开发项目成本预算8.15.xls8.15.xls） 诚聚灵气，和泽四方*二、成本控制办法2、采用动态成本控制法 在投资预测的基础上制定的目标成本，作为项目成本控制的基线。随着项目的推进，当实际成本与目标成本发生较大差异时，必须分析产生差异的原因，并根据原因，提出改进措施（包括优化设计、改变执行方案、改进管理缺陷、修订目标成本等），防止成本失控。（钢结构对比.xls钢结构对比钢结构对比.xls.xls） 诚聚灵气，和泽四方*二、成本控制办法3、采用集约管理法 集约管理控制是对投资决策、规划设计管理、招投标、工程建设、房屋销售等环节，综合集中起来进行系统管控，在各个环节尤其是关键环节，以成本价值为轴线，同时进行系统规划与控制，以克服顾此失彼、前后不衔接等弊端。（绿化工程招标与优化对比.xls绿化工程招标与优化对比绿化工程招标与优化对比.xls.xls） 诚聚灵气，和泽四方* 三、项目开发关键环节的成本控制2、规划设计环节成本控制要点施工图设计 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制基础设计地质勘查基础方案对比设计部、造价部施工图设计（幕墙铝型材选用经济性分析.docx幕墙铝型材选用经济性分析幕墙铝型材选用经济性分析.docx.docx）根据销售包装设计、基础设计、配套设计确定设计任务书限额设计指标、标准构造做法施工图内审、外审施工图预算设计部、造价部、工程部配套工程设计根据投资概算及报批方案，确定设计任务书根据市场需求调整、扩充建筑功能设计部、营销部销售包装设计市场调查营销措施设计部、营销部诚聚灵气 ，和泽四方 三、项目开发关键环节的成本控制3、项目招标采购环节成本控制要点 控制要点具体环节 控制什么 怎么控制 谁来控制资格预审合格供应商建立合格供应商名录，分级管理、年度考核采购部、设计部、工程部发标阶段招标文件（东山头市政招标报价要求.docx东山头市政招标报价要求东山头市政招标报价要求.docx.docx）发包范围及内容、计价方式（要求）、报酬支付、质量技术标准、进场时间采购部、设计部、工程部、营销部评标阶段开标、评标评标小组评标（专业人士组成）选用合适的评标办法采购部、造价部、工程部、设计部、营销部、项目部谈判阶段二次谈判针对商务条款、报价进行谈判评标小组、采购部定标阶段定标合理低价者中标评标小组诚聚灵气，和泽四方 三、项目开发关键环节的成本控制4、项目施工环节成本控制要点 控制要点具体环节 控制什么 怎么控制 谁来控制审图、变更图纸设计完整性图纸设计经济性图纸错误修订图纸内容优化设计部、项目部签证签证的必要性、时效性签证的有效性、经济性依据施工合同确定签证，先洽后干按程序核量、核价、审核、审批项目部、造价部、主管副总施工方案科学性、经济性现场土方情况.doc（现场土方情况现场土方情况.doc.doc）反复论证、评审反复比对施工成本造价部、工程部、设计部、项目部甲供（控）材料设备采购计划、计价确定合理的采购量和进场时间、计价方式采购部、项目部工程款支付付款时间、付款数量核定完成产值，按合同约定付款项目部、造价部、财务部诚聚灵气，和泽四方 三、项目开发关键环节的成本控制5、项目销售环节成本控制要点 控制要点具体环节 控制什么 怎么控制谁来控制营销方案营销方案营销费用预算市场调查细化营销方案及费用销售部、营销总监营销现场营销包装营销礼品包装风格与产品定位礼品的宣传性与实用性营销部、采购部媒体选择媒体渠道事件营销选择传播力、强针对性强、费用低的媒体渠道编故事、挑事端销售部样板房装修装修标准和质量与产品定位及客户品味对应设计部、销售部