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* 一、土地使用权出让合同相关问题 1.土地使用权出让合同的性质：民事合同 2.土地出让计划未经批准，出让合同效力：有效，不能以内部报批未批准为由主张无效， 出让人未按期交付土地的，受让人可追究出让方的违约责任，如确属无法通过批准的情形，则受让人可解除合同，出让方承担相应违约责任。 二、土地使用权转让合同相关问题 城市房地产管理法 第三十八条　下列房地产，不得转让：　　（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；　　（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的；　　（三）依法收回土地使用权的；　　（四）共有房地产，未经其它共有人书面同意的；　　（五）权属有争议的；　　（六）未依法登记领取权属证书的；　　（七）法律、行政法规规定禁止转让的其它情形。  第三十九条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：　　（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；　 二、土地使用权转让合同相关问题 （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其它建设用地条件。　　转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 1.未取得土地使用权证书，签订的转让合同是否有效？ 为效力待定的合同：起诉前转让方已经取得土地使用权证书或者经有批准权的政府同意转让的，转让合同有效。 　 二、土地使用权转让合同相关问题 2、尚未完成开发投资总额的25％以上，签订的转让合同是否有效？ 不能以”尚未完成开发投资总额的25%以上“的，主张转让合同无效，只要平等自愿，满足其他条件，合同亦有效，因为：25%的标准是物权发生变更的条件，不是合同有效的条件。 不能以标的物尚未达到条件主张合同无效（如签订苏30、粮食收购合同），只要能在约定的时间内达到即可。 二、土地使用权转让合同相关问题 划拨土地（国家机关、国有企业、事业单位）使用权转让 划拨地转让合同（效力待定）： 1、起诉前，有批准权的人民政府批准土地使用权人办理出让手续的，为有效的转让合同； 2、经政府批准，由转让合同的受让方办理出让手续的，订立的转让合同实为补偿性质（因原使用人丧失了土地使用权）的合同； 3、经政府批准，直接划拨给受让方使用，亦为补偿性质的合同。 原转让价条款是否适用? 三、合作开发房地产相关问题 共同投资、共享利润、共担风险（不需共同经营） 1、双方无资质的合作开发合同效力（在合作开发期间，一方取得资质的，合同有效） 2、划拨地的合作开发：政府批准为出让地，有效；不批准，无效。 3、名实不符的情形： 1）只供土地，只享利润、不担风险：土地使用权转让 2）只投资，不担风险，只收固定利润：借款合同 3）只供资金，不担风险，只要求房屋：房屋买卖合同 4）只供资金，不担风险，只租赁或使用房屋：房屋租赁合同 四、建设工程施工合同结算 1、黑白合同的处理 主要源于开发商最小投入的考虑 招投标备案合同-白（招投标文件已备案，未签招投标合同，也视为白合同）。 招投标合同以外-黑 改变了白合同的实质性条款（如质量标准），无效，为使招投标合同更好履行，细化，有效。 凡改变实质性条款是否一律无效，否。如项目修改，规划修改，工程量的扩大缩小，进行重新协商，有效。如无，原则上按白合同。 四、建设工程施工合同的结算 逾期付款利息 应付款时间的确定 约定付款期限的，按约定的付款日 未约定和约定不明，工程实际交付的：工程交付日 未约定和约定不明的，工程未交付：提供结算文件 未约定和约定不明的，工程未交付，工程价款也未结算的：按起诉日 　1、竣工验收合格以何为标志 案例：某住宅小区交付，买受人甲在现场要求开发商出示竣工验收备案证明。开发商解释：本小区已经通过竣工验收，竣工文件已经报政府建设部门备案，备案证明尚在办理过程中。买受人甲认为，没有取得备案证明，就不能证明竣工验收合格，本小区就不具备交付的条件。开发商必须在取得竣工验收备案证明后，再通知我来收房，延误的期间，由开发商承担延迟交付的违约责任。 　买受人甲的观点是否正确？ 五、房屋交付中的相关问题 　　　 ２、《竣工验收备案表》不是验收合格的标志 《建设工程质量管理条例》第49条　建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其