房地产经营与管理与控制-6章.ppt

第五节 房地产项目建设合同管理 二、合同管理的主要任务 确定工期、质量、价格三大目标，是合同双方在工程中进行经济合同的依据；规定合同双方在合同实施过程中的经济责任、利益和权利，调节业主与承包商双方责权关系主要手段；履行合同、按合同办事，是工程双方的最高行为准则；建设项目合同体系决定了该项目的管理机制，开发商通过合同分解或委托项目任务，实施对项目控制；工程双方争执判定以合同作为法律依据，争执的解决办法和解决程序由合同规定；业主通过合同分解和委托项目任务，实现对工程项目目标的监控。 第五节 房地产项目建设合同管理 三、合同管理的主要内容 1．合同总体策划阶段 研究确定影响整个房地产项目建设、整个合同实施的根本性、方向性重大问题，确定工程范围、承包方式、合同种类、合同形式与条件、合同重要条款、合同签订与实施过程中可能遇到的重大问题、以及相关合同在内容、时间、组织及技术等方面的协调等。 第五节 房地产项目建设合同管理 2．合同的形成阶段 对招标文件、合同风险、投标文件等分析和合同审查，明确合同签订前应注意的问题。 3．合同执行阶段 合同分析与解释 4．合同实施阶段 合同实施监督、合同跟踪、合同诊断和合同措施的决策等。 第五节 房地产项目建设合同管理 四、合同管理的措施 对于一个房地产项目开发建设，往往存在着几十甚至上百家的施工单位或供货商，其对应的合同结构非常复杂，不同合同之间存在着复杂的内在逻辑联系，每个合同又具有合同策划、合同签订、实施控制、合同变更、索赔管理、合同后评价等不同过程。 第六节 房地产项目建设安全管理 一、基本概念 房地产项目建设安全管理，是对建设项目从勘察设计到竣工验收全过程的安全工作进行策划、组织、指挥、协调、监督控制和改进的一系列管理活动，目的在于保证建设工程的安全和建筑工人的人身安全。 房地产经营与管理（第二版） 谭术魁 主编 李红波 副主编 首都经济贸易大学出版社 第六章 房地产项目建设管理 房地产项目建设管理是工程项目管理的一个类别，广义的项目建设管理指从项目决策到项目建成交付使用的全过程的管理；狭义的项目建设管理是指项目在施工建造阶段的管理。本章是指后者而论。 项目建设管理是项目所有者站在投资主体的立场对项目进行综合性的管理。其管理是通过一定的组织形式，采用多种方法和措施，对整个项目所有工作的系统运动过程进行计划、协调、监督、控制、和总评价，以保证项目质量、工期、投资效益的实现。房地产项目建设管理包括极其丰富的内容，其核心是项目管理模式的选择和“三控制、两管理、一协调”，即进度控制、质量控制、成本（投资）控制、合同管理、安全管理、组织协调。 第一节 房地产项目建设管理模式 一、业主全权管理模式 二、“设计—施工—采购”的项目总承包管理模式 三、监理制度模式 四、混合式项目管理模式 第二节 房地产项目建设进度控制 一、基本概念 进度控制，是在房地产项目建设的全过程中，进行计划进度与实际进度的比较，发现偏离，及时采取措施纠正。进度控制的实施是指在既定工期内，按照事先制定的进度计划实施，在执行计划过程中，经常将实际进度情况与计划进度相比较，并找出进度偏差，通过对偏差产生的原因及影响工期目标程度的分析，监督施工单位及时采取措施调整进度计划并执行调整后的进度计划。在计划执行中不断如此循环，直至实现既定的工期目标——项目竣工，或者在保证工程质量和不增加投资的条件下，缩短施工工期，提前竣工。进度控制的对象是项目范围内的工程活动，包括项目图中各个层次的单元，上至整个项目，下至各个工作包，有时直到最低层次的工序。 第二节 房地产项目建设进度控制 二、进度控制的主要任务 项目的实施进度，决定于设计所采用的总体规划、外部协作条件、主体工艺流程、设备制造及安装方式、主体建筑结构形式、施工方法等。进度控制的任务，包括方案的科学决策、计划的合理编制和实施的有效控制等方面。方案的科学决策，是实现进度控制的先决条件计划的合理编制，是实现进度控制目标的重要基础有效地实施控制，是实现进度控制的根本保证。事实上绝大多数工程项目都是限于一定的资源，在此基础上采用控制技术合理地安排项目进度。进度控制的主要任务包括：确定房地产项目建设工期及施工中各阶段的进度目标；审批施工单位的进度计划，并对施工进度计划及有关工程建设的计划系统实施有效的控制；定期检查工程建设的实际进度，并与计划进度的目标进行比较并找出进度偏差；分析进度偏差产生的主要原因及对工期目标的影响程度，监督施工单位尽快采取相应措施调整进度计划，以保证工期目标按期实现。 第二节 房地产项目建设进度控制 三、进度控制的范围 1．项目的各个组成部分 2．项目建设的所有工作 3．影响进度的各项因素 4．项目的各个参与者 第二节 房地产项目建设进度控制 四、影响进度