房地产营销的过程中涉及到的所有法律问题和纠纷汇总.ppt

十三、房屋共有与转让问题 二、 夫妻共同财产的转让必须经过双方一致同意。根据《婚姻法》解释二第十九条规定，“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”依据此条精神，虽然房屋权属证书登记在郭某的名下，但仍应当认定为夫妻共同财产。 根据《合同法》解释一及《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” 十三、房屋共有与转让问题 本案中的郭某虽然与罗某签订了房屋买卖合同，但并未进行产权变更登记，故房屋所有权没有改变，依然属于郭某和尹某。综上两点，根据最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第89条规定，“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益”，上面已经论述，罗某也并非善意第三人。况且对于该房屋买卖行为，尹某不但未予追认，且一直是反对的。因此，笔者认为虽然房产证上是郭某的名字，但由于本套房屋属于郭某、尹某共同共有，郭某无权单独进行转让，另外尹某也没有对郭某的行为予以追认，买卖行为是无效的。 十三、房屋共有与转让问题 综上，郭某与罗某的买卖行为不符合表见代理要件，而本套房屋属于郭某、尹某共同共有，郭某又无权单独进行转让，因此，该房产买卖行为是无效的。当然罗某对宾馆重新装修的增值部分可以由双方评估后另案处理。 作者：江西省泰和县人民法院 周兰彬 十三、房屋共有与转让问题 2、男女继承权平等的原则 我国继承权男女平等原则在整个继承法的各个主要制度中都得到充分体现，主要在以下几个方面： （1）、 公民享有继承权不分性别。 （2）、 同一继承顺序中的继承人不论男女都享有平等的继承权。 （3）、 在代位继承上也是男女平等的，即无论先于被继承人死亡的是儿子，还是女儿，他们的子女都享有同等的代位继承的权利。 （4）、 对遗产范围的确定，坚持婚姻法规定的夫妻共有财产制，除夫妻另有约定外，只能以共有财产的一半作为死亡一方的遗产，另一半分出为生存的配偶所有。 十三、房屋共有与转让问题 3、养老育幼原则 养老育幼，即赡养老人，抚育未成年子女以及照顾病残者，是我国社会主义家庭的重要职能之一。赡养、敬重和照顾老年人、关心、爱扩和抚育未成年人，是我们中华民族长期以来形成的优良传统和美德，它完全适应我国社会主义法制和社会主义道德规范的基本要求。它同样也是建设社会主义精神文明的要求。社会主义道德规范与社会主义法律规范的内在一致性，需要社会主义法律规范反映尊老爱幼、养老育幼的要求。我国的宪法和法律早已把它确立为社会主义法制的一项原则，我国的继承立法当然也不例外，理所当然将其列为继承制度的一项重要原则。 十三、房屋共有与转让问题 4、权利义务一致原则 权利义务一致是我国社会主义宪法的一个重要原则，即公民享有权利和承担义务是完全一致的，不允许任何公民只享有权利而不尽义务。我国继承制度同样也以此作为重要原则之一。马克思主义认为：没有无义务的权利，也没有无权利的义务。享受权利和承担义务相一至的原则是社会主义区别于资本主义和一切剥削阶级社会一个重要原则。社会主义国家从根本上消灭了阶级和阶级对立，消灭了剥削阶级，因而也就完全有可能从根本上实现权利和义务的一致。我国继承制度所确立的权利与义务相一致的原则就是由社会主义制度的性质所决定的，是完全符合我国的经济基础和社会现状的。它有利于继承法的正确实施和社会主义道德的发扬。 十三、房屋共有与转让问题 5：遗嘱继承优先于法定继承的原则。 《中华人民共和国继承法》第五条 继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。 十三、房屋共有与转让问题 争遗产姑嫂对簿公堂遗嘱继承优先法定继承 继承开始后，小姑子拿出其母亲生前立的公证遗嘱要求继承她母亲留给自己的房产，而嫂子侄子则认为应按法定继承来分割遗产，到底孰是孰非?4月12日，龙州县人民法院对这起遗嘱继承纠纷案依法作出判决。 李某与罗某是姑嫂关系，被继承人吕某是李某的母亲，罗某的婆婆。2003年1月，自知生命快走到尽头的吕某经过深思熟虑后，到龙州县公证处立下公证遗嘱，将登记在自己名下归她个人所有的房屋一间立遗嘱留给女儿李某继承。该房屋一直由罗某和其两个儿子李甲、李乙居住(罗某的丈夫已去世)。2008年8月，吕某去世，李某遂向嫂子侄子讨要母亲立遗嘱留给自己的房屋，但嫂子罗某认为应按法定继承来分配该房产，虽然丈夫已去世，但可以由两个儿子李甲、李乙代位继承他们父亲应分得的遗产分额。李某无奈，起诉到龙州县人民法院，诉求法院主持公道。 法院审理后认为，我国实行的是遗嘱继承优先于法定继承的原则。被继承人生前立有