房地产豪宅项目成功的案例分享.ppt

实际营销动作(前期）：聊胜于无 开发商与操盘大哥主打低调，低调得很低调 步骤1：楼体LOGO：无文字，无电话 后来在代理商的建议下终于加了电话 步骤2：9月1日营销中心开放，五大报广 也就只有那一天了…… 步骤3：开设预约网站 百度有哪些信誉好的足球投注网站下，就知道什么是素食主义了…… 步骤4：微信平台 500年一条信息，后开设业主微信平台，反响良好 步骤5：主干道LED屏 代理商死谏 开盘及强销期仅有3次小型活动 真实客户：投资+自住，自住以小家庭为主 主力客户 一个地区：福田区地缘性客户 两个行业：房地产，金融 三种用途：短期投资（出租），自住，办公 四房之忧：无法满足大家族的需求（潮汕） 故事一：土豪的晨练 故事二：我们的小伙伴 项目案场体验 Part 4 昭示性：如封似闭，保持私密性（神秘性） 营销中心 绿带 绿带 公交站 空地 无道路指引 周边遮挡严重 除北区高层外无昭示性 符合营销策略 对实际成交影响较小 私密性与体验感 营销中心：高端、大气、上档次，低调、奢华、有内涵 一层：停车场+销售驻点 二层：接待中心 三层：样板间（3套） 四层：小会场 直梯+ 消防梯 接待原则：尊贵、安静、独立 如果你是去踩盘的，而不是客户（比如我），将是以下局面： 1 进入营销中心前，保安：有预约吗？哪怕是路过的客户也是要预约的 2 在1层等候，对不起，前面有几组客户，要等到出来一组后才能进去 3 知道你不是来买房的，是来参观学习的。不好意思，去不了2层，只能直接参观样板间，而且不能独自参观，需有相关人员带领（中原同事需由中原物业顾问带领） 4 参观也不能乱跑，固定路线，固定顺序，甚至每个样板间的滞留时间也不能太长（减少同其他客户的摩擦时间） 5 3层同样设有沙盘讲解，而且不只一个沙盘，不同组客户被带到不同的沙盘独立讲解 6 真正的客户会被带到VIP室详谈，踩盘的就拿拿楼书走人 7 2层非客户禁止进入（政府领导视察除外) 3层客户动线 我的动线 （笔者）尊享屌丝级待遇 营销中心及样板区照片（特殊拍摄），原则禁止拍照 3层样板区打造描述 1 整体风格：现代简约，略带小资气，但绝无土豪范儿 2 流线设置：连贯曲折环闭，按照大户型、小户型、交楼标准的顺序设置 3 装饰亮点：摆件、灯饰、窗画、浴缸（人造石材）、储物空间 4 户型：部分户型适于家庭生活，部分户型适于特定客群 5 客户引导：尽量减少不同组客户、客户与非客户间的空间重叠，提升宽松感 6 沙盘：多沙盘，做到每座沙盘只为一组客户进行讲解 7 设有休息区、VIP室，路线为环线封闭，参过结束后自然回到电梯间 8 2、3层间无法自行走动，须经由电梯，电梯由专人负责管理（非销售员） 9 软装材料：大量使用木质、竹制、金属、石材等天然材料，提升环境的品质感 10 精装点：厨具、卫浴较先进，地面、墙面、电气、门等较普通 户型：106-358平米，另有少量超大面积单位 户型：灵活多变，多套房，强化主卧、客厅，弱化厨房 户型描述：实用率低，功能性空间，高舒适度 1 实用率低，部分户型接近60% 2 部位户型（特别是单身公寓）定位特定行业人群 3 主卧面积、景观优于客厅，主卧大空间卫浴、衣帽间，提高居住舒适度 4 仿写字楼框架结构，空间尺度大，户型灵活多变 5 面积段较大，但房间数偏少，多功能性空间 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 基尼系数 Gini coefficient 0.469 →0.5 人均可支配收入 20167 10.1% 28844 城市更新 土地财政 开发成本 开发高价格+高品质项目 刚需项目 政府工作报告：支持自住及改善性需求 政府工作报告：支持自住及改善性需求 空间尺度 空间数量 空间迁跃 房子 豪宅 板块豪宅 资源豪宅 产品豪宅 人文豪宅 圈层豪宅 引自《豪宅的文化底蕴2.0》 上蔽福田，城汇曦泉 深业上城项目另析 项目基本信息 Part 1 项目推广备案名：深业上城；别名：深业·科之谷 投资商：深业置地有限公司 开发商：深圳市科之谷投资有限公司 背景：原赛格日立厂房 项目类型：综合体 项目占地面积：121225.10平方米 预售面积：168581.72平方米 公寓建筑面积：170720平方米 项目总建筑面积：120万平方米 容积率：6.5 绿化率：40% 物业形态：产业研发 （33.27万平米 ） 商务公寓（17万平米） LOFT——小型经营、办公商业体（10万平米 ） 商业（纯商业+SOHO16.7万平米 ） 高端酒店（5万平米 ）