松岚休闲商业步行街整体营销的推广方案.ppt

2、超低的租金 现阶段我们的商业店铺及周围的店铺，别说收租金，就算免租大多数人都持怀疑态度，何况这种情况下的租金在销售时根本形成不了任何说服力。 2、无人愿意先吃“螃蟹” 大家担心的是先进，到底是能吃“螃蟹”，还是要“倒大霉”。因此大多数人都持观望态度，说词上基本一致：“等某某进了我再进”。 4、建筑结构、大环境和业态的冲突 我们的建筑是现房，主结构无法变更。 如果这里是一条个性化的美食一条街，从市场操作而言我们完全可以做到，但结构和区域特点又不能完全满足。比如说进深小、停车不便、无法解决油烟排放，营业本身的杂乱对周边社区的影响等。我们也可以把它定位成龙口首个灯红酒绿的休闲区。市场上也可以操作，但影响很坏。 5、业态单一引进的的矛盾 如果考虑其他专项市场，松岚商业步行街总体商业体积超出了区域经济所能承受的能力，供需可能失调。 6、品牌店面招商的难度 正因为龙口市是县级市，品牌商家大多为三线加盟，往往这类品牌对这样的城市只做一个店面的定位和加盟。我们如果招商这类品牌就相当与现今的老商圈抢市场，是相当有难度的。 二、适合松岚商业步行街的招商形式及结论 1、结合市场上现存的业态及松岚商业步行街实际情况提出我们的招商原则： 要休闲、讲品牌、创特色、细划分、应需求 *项目案名正式确定为——松岚休闲商业步行街 *功能表现：集休闲、餐饮、娱乐、服装饰品、生活配套、多种功能为一体的商业步行街 *服装饰品、餐饮重点招商为休闲类品牌 *只选品牌，不选杂牌。国家知名品牌、区域知名品牌、地方知名品牌三种 *所谓细划分是在业态规划当中从人性化因素考虑，主要业态要集中、配套型业态要接近社区。中间要穿插可供人们休息和放松的休闲性餐饮配套机构。 *创特色就是要做成讲休闲、有品质、品牌化购物和休闲相结合的龙口第一特色商业步行街 2、招商政策详解 先“免”再“低”给“支持” 1）具体说来： 硬性政策： 我们执行签五年合约免两年租金的招商政策 适合时宜的制定 创业开办基金的支持政策 对业态进行统一的划分，并按规划进驻 对特殊行业招商，采用成品店面装修招商政策 实施政府对松岚商业步行街的特殊政策 软性政策： 成立经营管理公司，对业态、物业做有效管理 提供经营策划及推广思路 适合时宜的对商业街进行整体宣传 适合时宜的为进驻商家统一组织促销活动 设立公交路线，拉动区域人流 2）分解 例：两层共130㎡，租五免二 即执行每年2万元租金，五年共计十万元。但由于执行租五免二，头两年不用交租金，后三年每年付3.33万元。这样算来承租者五年平均每年租金事实上承担了1.2万元 ***（20000*5-20000*2）÷5=12000元（五年平均每年房租为12000元） ***100000÷3=33333元（五免二执行前两年不交租金，后三年每年约为3.4万元） 有必要执行基金政策的话，我们可适当给租赁者总房款1％-3％的钱数作为启动资金 三层（230㎡） 租金暂定为每年35000元 ***（35000*5-35000*2）÷5=21000元（五年平均每年房租为21000元） ***35000*5÷3=58333.333（五免二执行前两年不交租金，后三年每年约为5.8万元） 备注：根据各房源位置及规划情况单独制定租金政策 3）租赁政策和销售政策相结合后的计算 例：租赁商家按我们的政策租赁一套两层130平方米的房子，其明细如下： 租赁商家方面： 租金为10万元。后三年每年约3.33万元 假设给予2％启动基金应为15233元 投资购房者： 房价售价为每平方米5859元，二层面积为130平方米，总投入为761670元 共五年每年可拿到总房款7.5％租金回报，这部分等于285626元 开发商： 我们要拿到的底价均价为3320元每平方米 保守确定返还贴补租金为285626元 给予商家启动基金为15233元 代理公司底价拐点为21580元 预计无形支出按总房款1％算7617元 公式： （3320+3320*0.05）÷（1-0.375-0.1-0.2）≈5859元 这即为这种招商方式情况下底价平均价房源对外销售的报价