开发楼盘年度营销方案.pptVIP

项目梳理 项目产品梳理——三期10号地 十号地产品较为丰富，包括88㎡南向两房、88㎡南北通透两房、110㎡三房、118㎡三房以及130㎡舒适三房，其中110㎡三房、118㎡三房均为橄榄城目前缺少的户型，可分批推出以丰富橄榄城的产品结构，促进成交。 118㎡三房 （3/4号楼） 88㎡两房 （3/4/5/6/7/8号楼） 132㎡三房 （5/6号楼） 114㎡三房 （5/6号楼） 110㎡三房 （7/8号楼） 项目梳理 四季度营销目标—— 亚新橄榄城2011年4季度销售预计情况 类别 10月 11月 12月 合计 住宅 套数 45 50 40 135 签约（万） 2,750 3,100 2,500 8,350 商业 套数 1 1 1 3 签约价格 150 150 150 450 车位/地下室 套数 5 5 5 15 签约（万） 43 43 43 128 总售套数 （套数） 51 56 46 153 总售金额 （万元） 2,943 3,293 2,693 8,928 　 中联创橄榄城2011年4季度销售预计情况 类别 10月 11月 12月 合计 住宅 套数 6 6 6 18 签约（万） 544 544 544 1,632 商业 套数 3 1 1 5 签约价格 500 200 200 900 车位/地下室 套数 5 5 5 15 签约（万） 43 43 43 128 总售套数 （套数） 12 12 12 36 总售金额 （万元） 1,087 787 787 2,660 项目合计套数 　 63 68 58 189 项目合计金额 　 4,029 4,079 3,479 11,587 四季度 合理目标 1.16亿 汇报 大纲 项目 梳理 营销 战略 执行 计划 市场 扫描 逆市破冰十五条法则 来人量下降，成交率下降，市场速冻，对手突击，目标居高不下！ 案场真实反应。客户在说：还会降价，等等再说，没有答案～ 但是，我们还是坚持认为—— 在客户有限理性之下，没有杀不了的客，没有售不出的房。 只要做好下面三点： 信心。价值。冲动。 营销战略 2012年，冬天里，在一起…… 增强信心。提升价值。激发冲动。 逆市破冰十五条法则…… 营销战略 如何增强信心！？ 1.???? 分批快跑！政策密集、对手开盘密集，但我们有产品优势，不如抢占先机。 2.???? 精选客户！深度梳理，自住，刚需，本地。 3.???? 品牌传播！淡市品牌价值最大化。买房就买大牌房，物业抗跌性。 4.???? 扩大来访！走出售楼处，多级联动，大客户定点推广，渠道营销。 5.???? 团队激励！销售激励，分级限时；精神PK，口号行动，领导带头。 置业需求，不论是安家还是投资，当下被限制的只是资格，不是能力。 有购买能力与资格或者通过操作可以有资格的客户，是现在要重点保住并增强信心的对象。 信心，同样首先来自操盘团队，甲方乙方。 营销战略 如何提升价值！？ 6.???? 价值强化！根本点，不可丢，淡市依旧看产品。愈冬天，愈考验。 7.???? 话术调整！销售说辞，务必第一时间调整，随时更新，把握客户。 8.???? 产品展示！好房子自己会说话。细节，故事，不一而足，勿偷懒。 9.???? 服务展示！销售体系，客服体系，物业体系，工程体系，每个人。 10.? 客户活动！居住价值。项目全程。促销前置。买邻居超越老带新。 在限购背景下，项目价值体验越发重要。 淡市之下，真功夫更加要紧。看得见，摸得着，享受得到的东西才是这个时期购房者越发关注的东西。地段价值，产品价值，品牌价值，凡是可以提升客户感受价值的所在，都是必须用心舍得。 营销战略 如何激发冲动！？ 11.? 各种降！真降价，假降价，反正要想方设法，让客户觉得物超所值。 12.? 各种送！礼品，装修，活动营销凡此种种。 13.? 各种变！首付分期，一次性分期。 14.? 各种节！春节、五一、国庆等节期活动 15.? 各种托！案场人气第一，每一天，SP。 精准客户，价值体验，临门一脚决定胜负。 各种措施，让人气飞一会儿！全员销售，灵活机动，想尽一切办法杀客！ 分批快跑 精选客户 销售配合 扩大来访 团队激励 价值强化 说辞调整 产品展示 服务展示 客户活动 各种降 各种送 各种变 各种混 各种托 营销战略 逆市破冰十五条法则之一 分批快跑，提前开盘。 橄榄城三期御景台整体开发成本较高，目前三期整体开发商底价达到6700元/平方米，表价上浮4%，因整体价格优势在二七区处于下风。但橄榄城的整体可售产品类型较为丰富，可以针对不同的客户群进行去化，达到开发商的整体资金回笼要求！