房地产开发企业在新的征收制度中的地位和对策.ppt

房地产开发企业在城市房屋征收制度中的地位和对策 ——邓贵乾 前言 1、房地产开发的基础 土地、资金 2、开发商的土地来源 新征农地（一级市场）：土地监管和严控、供应量逐年减少 土地转让（地二市场）：条件严格、数量较少、价格较高 旧城改造（已有建设用地）：程序复杂、周期较长、风险较大 一、我国拆迁制度的变迁 1、1991年以前 市场背景：计划经济、被拆迁人无产权、以公房为主、无相应的法规 拆迁主体：政府 补偿方式：产权调换为主 补偿原则：按人头进行安置 2、1991年至2001年 市场背景：住房制度改革、私有房屋出现、1991年－《城市房屋拆迁管理条例》 拆迁主体：政府 补偿方式：产权调换和作价补偿，作价补偿以房屋重置价结合成新计算、不含地价 补偿原则：适当补偿。以房屋建筑面积为依据（按砖头），重置价格结合成新。补偿不足。安置。 3、2001年至2011年 市场背景：取消福利分房、公房逐渐成为历史、城市建设和房地产市场快速发展、2001年－《城市房屋拆迁管理条例》 拆迁主体：房地产开发企业（市场主体） 补偿方式：产权调换和作价补偿，作价补偿以房地产市场评估价确定、含地价 补偿原则：合理补偿。以房地产市场评估价为依据。取消了安置。 4、2011年以来 市场背景：由于补偿不足矛盾急剧上升，2007年《宪法》修订、 《物权法》 ，2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院490号令） 拆迁主体：政府——公共利益 补偿方式：产权调换或货币补偿 补偿原则：公正补偿。 二、房地产开发企业在城市房屋征收制度中的地位 从拆迁主体到间接参与人 从前台到幕后 从拆迁人到垫资方 从主动到被动 从亲自操作拆迁到接受政府指令 三、房地产开发企业在城市房屋征收制度中的应对措施 1、协助征收人进行实物调查 实物状况：房屋位置、结构、面积、建造年代、实际用途、装修等等； 权利状况：权利状态、权利人、权利性质、规划用途等等。 2、协助征收人制订征收补偿方案 时间进度计划； 征收安置方案； 风险评估与应对措施； 初步建设规划。 方案：符合实际、针对性、合规性、合理性、可操作。 3、协助征收人做好征收成本核算 货币补偿金额 产权调换房屋价值 搬迁费、奖励费、过渡安置费、停产停业补偿费。征收工作经费、管理费、评估费、财务费等等。 征收成本不能遗漏，计算要准确，能通过审计。 作为土地挂牌底价。 4、积极作好被征收土地的摘牌拿地准备 作好测算。规划指标。项目策划。 准备资金 5、作好被征收土地被他人摘牌的应对措施 收回垫资。避免损失。