房地产政策与法规讲义.ppt

房地产政策与法律;考评;学习方法 1．将学习教材和学习法规结合起来。 2．将理论学习和研究实践案例结合起来。 3．课堂讲授、提问与自学相结合。 4．与当前热点问题相结合。 5．与理论创新相结合。 ;第一章 房地产法;一、 房地产概述 （一）房产与地产 房地产就是指房产、地产、房地合产的统称。 地产，在物质形态上是地表上某一特定的地块。 房产，在物质形态上是建立某一特定地产之上的房屋。 二者在经济意义上是一种资产和生产要素，在法律意义上是一种财产权利。;房产与地产的关系:; 2.区别： （1）地产可单独存在，房产不能。 （2）增值不同。 （3）价格影响因素不同。;;先占取得;时效取得;（三）房地产的特征;（四）房地产的分类; 2.房产的分类 1）依建筑结构不同，分为： 2）依功能用途不同，分为住宅房屋和非住宅房屋。 3）依商品化和价格不同，分为商品房和保障房。 4）依所有权和产别不同，分为： 5）依建成时间因素可分为：增量房、存量房 期房、现房; （一）房地产的概念和内容 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。 房地产业的结构： 1．房地产开发（包括土地开发和房屋建设） 2．房地产经营 3．房地产管理（包括土地管理、房屋管理、房地产企业管理） ??? 4．房地产服务 ; 区别是： ①建筑业的产品是建筑物，具有物质属性；而 房地产的产品即体现物质属性，又体现法律属性， 其落脚点在房地产权属。 ②建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房 地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种 性质，属于第三产业。; ;房 地 产 业; 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。 房地产开发具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。 ;; 房地产估价是指专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响房地产价值的因素进行综合分析的基础上，对房地产在特定时点的价值进行测算和判定的活动。 房地产估价活动，包括土地、建筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产，以及因转让、抵押、房屋拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。 ; 房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。 居间就是交易活动的媒介服务。二手房市场上的经纪业务多以二手房买卖、租赁居间为主。 代理是为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务。新建商品房市场上的经纪业务主要是新建商品房销售与租赁代理，且大多为卖方代理； ;;（二）房地产业的地位和作用;强制性的回收; 1978 理论突破 城镇住房制度改革—房改 城市土地使用制度改革— 无偿使用 有偿使用 ; 1987年12月 1日，深圳首开 国有土地公开拍 卖先河，新中国 第一块有偿出让 国有土地被深房 集团竞拍成功。 ;房改：;; 2003年8月12日国务院下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），要求坚持住房市场化的基本方向。 第一次明确房地产是支柱产业。 商品房 住房供应主体 经济适用房 政策性商品住房 ;06年九部门制定《关于调整住房供应结构 稳定住房价格的意见》（国六条）：;2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》（24号文）;;;2008年楼市遇冷、政府救市;;营业税;买房人：第一次置业，享受七折利率;中国的房地产到底怎么了？异常火爆：压抑了近一年的购买  欲望集体爆发！ 没有最贵，只有更贵！ ;09-10组合调控; 2010“两会”期间，北京市副市长陈刚曾经表示：“北京今年已经很难再产生地王了。房价也好，地价也好，不会再出现去年的疯狂了”。但“两会”刚一落幕，北京在一天之内就产生了三个“地王”。 温总理在“两会”上“坚决抑制部分城市房价过快上涨”的政治承诺尚在耳边，央企却“用