房地产评估培训讲义.ppt

房地产评估培训;房地产评估;第一节 房地产评估概述 ; 2、土地的经济特性 （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性 （二）房地产（不动产）的特性 1、位置固定性 2、使用长期性 3、投资大量性 4、保值增值性 5、受政策面因素影响较大 ;（三）房地产市场的特征;二、房地产评估的原则 1、合法原则 2、最佳使用原则 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则 三、房地产评估的程序 （一）接受委托，明确评估的基本事项 1、明确评估对象 2、明确评估目的 3、明确评估基准日 4、明确评估报告提交日期 （二）制定评估作业计划和技术方案 （三）现场勘察及收集数据资料 （四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告;第二节 房地产价格;土地价格的特性主要有： 1、地价是地租的资本化 2、地价主要由需求方决定 3、地价呈不断增长趋势 4、地价与土地用途相关（受政策影响） 5、地价具有个别性 土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。 ;二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系;1. 根据国家规定： 但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。 土地使用权属无形资（对物产权），其价值取决于其载体——土地的特性和条件。 前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独转让、出租、抵押。 ;2. 土地使用权出让 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他五十年。 出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。 土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期，否则国家将无偿收回土地使用权。 ;（二）我国土地使用权价格体系 ;二、房地产价格分类;三、影响房地产价格的因素;（三）个别因素 指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。 1、影响土地价格的个别因素 2、影响建筑物价格的个别因素 ;第三节 房地产评估的成本法;（一）估算取得待开发土地的成本 取决于土地使用权是如何取得的。是划拨还是支付出让金；是从农村取得土地使用权还是从城镇取得土地使用权。 1、从农村取得土地 （1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包 括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。 2、从城镇取得土地 （1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。 （二）估算土地开发成本 1、基础设施建设费 2、公共配套设施建设费 ;（三）估算管理费用 （四）估算投资利息 注意： （1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息； （2）计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费 （3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。 （五）估算税费 （六）估算投资利润 利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用）， 也可以是开发后土地的地价。 *注意所用利润率的内涵。 （七）土地增值收益的确定;[例题]某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。 1、估算土地取得成本 土地取得成本＝出让金＋拆迁费 ＝20＋30＝50万元/亩＝750元/平方米 2、估算土地开发成本 土地开发成本＝开发费＋其他费用 ＝3亿元/平方公里＋5万元/亩